Аушев ТА | 27.04.18

- Жилинская не любит оральный секс, но каждый раз молча проглатывает обиду...

Алексей Сарнецкий...Обер-либер, или Пустолайки | 27.04.18

Вся наша пресловутая «либерализация» — это всего лишь уголовная разборка в Кремле Так уж получилось, что сегодня я вынужденно рано встал — было много утренних встреч, а сейчас я почти до вечера (до пяти) фактически свободен. Пользуясь случаем, хочу с вами вкратце поделиться двумя дневниковыми по сути зарисовками, правда, имеющими некое общественно-политическоге значение. Ибо люди, с которыми я утром встречался для обсуждения кое-каких дел говорили довольно интересные вещи. И что особенно удивительно – люди совершенно разные, но, по сути, имели в виду одно и то же. Одна из встреч была с моим давним знакомым (не с другом, а именно со знакомым) — отъявленным коррупционером среднего или чуть-чуть выше среднего звена («зам. начальника районного...NN»). Коррупционер он действительно отъявленный и, так сказать, всецелый. Уже больше десяти лет (сколько я его помню) он сидит на приблизительно таких же должностях – и за это время мне у него не удалось получить ни одной консультации собственно юридического характера, по сфере его деятельности. Ибо он реально с точки зрения законодательства и т.п. ничего в этом не понимает. Т.е. совсем ничего. Но он все эти десять лет нашего с ним (и у нас полно общих знакомых) общения ВООБЩЕ ВСЕ РАЗЫ исключительно «грамотно» решал вопросы коррупционного характера, в том числе не по своему прямому направлению деятельности, но и по смежным отраслям. Я бы даже сказал, что он имеет своего рода «кодекс чести» — например, знакомым и давним клиентам делал небольшие процентные скидки по взяткам. Хочу заметить, что он вовсе не посредник-жулик, каких полно на этом «рынке»: он сам чиновник. Для чиновника, кстати, он не совсем типичен, ибо они обычно не ходят обсуждать такие вопросы по кабакам, для этого есть упомянутые посредники (накручивающие проценты, правда). С другой стороны, он относительно вежлив, относительно осторожен, со всеми пытается дружить — так что судьба его берегла от тюрьмы и от наветов конкурентов. Забавное исключение для чиновника в этом смысле. Сейчас он в отпуске, через два дня уезжает на юга — поэтому позволяет себе пить с утра. Сам-то я по утрам пить категорически не люблю, и, вдобавок держу полный Пост в Страстную неделю, даже сегодня с утра хотел было решиться всю неделю не курить, но потом всё-таки решил, что курить буду, но ограничу себя строго десятью сигаретами в день. Словом, я от алкоголя отказался решительно, мой знакомый (вероятно, с похмелья) посмотрел на меня почти с уважением, сказал, что он тоже много пить не будет, что вообще пьёт он немного (это неправда — я ж его помню), закажет 200 гр. водки и тем ограничится. Забегая вперёд, скажу, что он почти сдержал слово: потом он заказал себе всего лишь рюмку [censored] и после мы разошлись. Тем не менее алкоголь своё действие на него оказал: с товарищем случилось нечто пьяной истерики. Первые пятнадцать минут он бил себя пяткой в грудь с всхлипываниями: «какие мы все сволочи», «вся-вся Россия погрязла в коррупции — а это смерть для общества» и т.д. Мне такое внезапное просыпание совести у профессионального людоеда напомнило бородатый анекдот про совестливого насильника и девочку с его финальным «трахаю — и плачу». Засим последовал иносказательный рассказ (без конкретики) про одного его знакомого (чуть ли не начальника — или начальника через ступень, как я понял), который часть своих коррупционных (ну а какие у него ещё?) денег пытается вложить кое-где в Европе то в то, то в сё — а у него там какие-то проблемы из-за этого, вообще всё у него сложно. Не дают ничего сделать, можно только недвижимость приобретать. Также можно ещё в банки, но это «не то», да и опасно — всегда могут отследить и отнять. «Как же они нас ненавидят, ничего делать не дают!» — вот его вывод по Европе применительно к истории с его знакомым коррупционером. «Можно только в ОАЭ, но туда не хочется» (кстати, а во что можно вкладывать в ОАЭ, кроме той же недвижимости?! — ну не скважину же вам там отдадут! — Э.Л.). И самый конечный вывод заключался в том (вот ни секунды не шучу и не преувеличиваю!), что надо нам — как в 1933-м — чтоб победила «наша патриотическая партия», которая будет защищать «всех богатеньких нашего города», и либо лоббировать активней «скупку европейских заводов», либо позволит в России это всё дело легализовать и защитить — чтоб тут что-то строили. Вот такой вот сюрреалистический разговор. Что мы видим на этом частном примере? Во-первых, начался разговор с плача и самобичевания. Из этого следует и так (и без него) очевидное, что весь наш «правящий класс» — либо по крайней мере процентов на 90 — сам считает себя ворами и подонками. И в пьяном виде даже способен каяться. Что, впрочем, ровнёхонько ничего не значит и ровно ничего не стоит. Во-вторых, что ещё более сюрреалистично. Казалось бы, уж кто-кто, а Ельцин-Путин-Медведев ВООБЩЕ НИЧЕМ БОЛЕЕ НЕ ЗАНИМАЛИСЬ И НЕ ЗАНИМАЮТСЯ, КРОМЕ КАК ПЫТАЮТСЯ ПОМОЧЬ ПРАВЯЩЕМУ КЛАССУ ЛЕГАЛИЗОВАТЬ НА ЗАПАДЕ КАК МИНИМУМ ДВА ТРИЛЛИОНА ДОЛЛАРОВ, УКРАДЕННЫХ В РОССИИ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ПЯТНАДЦАТЬ ЛЕТ. Но правящий класс не удовлетворяют их усилия. И в самом деле: у них ничего в этом смысле не получалось и не получится. В том числе и у Медведева, которого на Западе считают просто ничего не значащим дурачком с либерализацией в головёнке. Такой, разумеется, ничем не поможет, даже если он лично вылижет все асфальтные дорожки ко всем дворцам Европы и Америки. Ну он просто несерьёзен — и поэтому никому не помощник, не лоббист и не защитник. Всех его протеже на Западе просто ограбят и выкинут вон. Им и сами эти «десять баксов» не лишние. Короче, как Медвепуты на них ни пыхтят, но именно у своих хозяев и выгодополучателей, у пресловутого «правящего класса» они вызывают раздражение, как неумелые и бесполезные охранные псы, которые только бесполезно гавкают, никого не отпугивая от наворованного добра, да ещё и кусают порой самих хозяев. Ну, конечно, не больно, но когда наглаженную брючину треплет слюнявой пастью глупый пёс — это, знаете ли, тоже гадко. В-третьх, и это самое увлекательное! Посмотрите же на эту аналогию с 1933-м годом!!! А кто-то ещё говорит, что я фашист. Да я агнец по сравнению с ними! Я действительно считаю, что нет для России иного спасения, кроме прихода к власти русских националистических сил с человеческим социалистическим лицом. Но я-то размышляю об этом с точки зрения государства и народа вообще, т.е. с социально-экономической, социологической и социально психологической, а также с исторической точек зрения. Я полагаю это благом для России и русских. А вот некоторые теоретически полагают, что это станет им защитой и амнистией. Хотя пришедшие к власти русские националисты и социалисты как раз наоборот должны в первую очередь бороться именно с теми проявлениями, которые позволили указанной группе наворовать столько. Ну что ж. Всё это безусловно логично, хотя и выглядит несколько карикатурно в том смысле, что мы об этом всём уже читали ещё в школьных учебниках — по типу того, «кто привёл Гитлера к власти». Но до чего же сюрреалистично и где-то в глубине — противно! …А вторая моя встреча была с одним «либералом». С либералиссимусом, я бы даже сказал: либеральней просто не бывает. По крайней мере, с точки зрения его реноме. Он активно занимается и сейчас некой «политикой» партийного уровня — настолько, насколько вообще сейчас можно этим заниматься. Ну тут я просто коротко скажу. Этот мой знакомый высказал забавную мысль (объясню ниже её забавность), хотя вообще-то эта мысль справедлива. Он где-то прочитал (может у меня в ЖЖ, а может какую-то мою статью в СМИ) мой текст о том, что я категорически считаю Ходорковского виновным в воровстве и убийствах, в разграблении народа и т.д., ни в коем случае не поддерживаю тех, кто выступает за его освобождение (ну если только из общегуманных соображений, ибо я вообще не люблю всякие наказания; но уж точно это может быть только помилование, а не оправдание). Но, конечно, я полностью принимаю аргумент, что он виновен ровно в той же степени, что и Фридман-Путин-Вексельберг-Авен-Зурабов-Кудрин и т.п., и что это ужасно и несправедливо — что все вышеперечисленные не сидят с ним в одной камере. Да, я считаю, что не следует его выпускать только лишь потому, что с ним вместе не сидят и другие участники банды. Ну если убийц было условно десять, а посадили из них только одного, это не значит, на мой взгляд, что и этого одного нужно отпустить лишь потому, что другие девятеро на свободе — и продолжают своё дело. Так вот — мой собеседник со мной ПОЛНОСТЬЮ СОГЛАСИЛСЯ. Всецело. Но сказал, что публично поддержать не может (да никто его и не просил, собственно, вообще разговор об этом не я завёл; да мне и достаточно безразлично его мнение, высказанное публично). Почему? — спросил я его. Не буду передавать весь разговор, но в итоге всё свелось к тому, что он боится. Нет, этот мой знакомый не «сидит на грантах» от Ходорковского, скорее наоборот. Дело не в этом. Он реально боится не только «за свою репутацию либерала», но и самого Ходорковского. Вы представляете — какая сюрреалистическая зарисовка — если вдуматься?! Этот мой знакомый «либерал» кроет матом на каждом углу «кровавый режим», Путина и т.п., которые пока при власти, которые как раз всё ещё «сажают» и пр., но боится человека, который вроде как сейчас «жертва кровавого режима» и вообще в тюрьме! Чуется в личности Ходорковского жестокий звериный оскал. Не мне чуется — я зверей не боюсь, а вот самим членам «либеральной стаи». Выводы очевидны, конечно, но я их не буду озвучивать — сделайте сами. …Если вы не устали, позволю себе ещё маленькое моё рассуждение-замечание на тему сюрреалистичности нашей жизни и окружающих нас кошмаров. К вопросу о «Перестройке-2». Вот как-то так тихо-тихо, а мы подошли к тому, что реперными точками надвигающейся «либерализации» является освобождение Ходорковского и ему подобных. Не свобода митингов и собраний, не либерализация партийного и выборного законодательств и «правоприменения», не СМИ, а освобождение преступника. Первые «ласточки либерализации» уже мы видим — это прекращение дел по «Арбат-престижу», владельцами которого была, как всем и хорошо известно «крыша Медведева», да и вообще наезд на «Арбат-престиж», хоть и было наездом конкурирующей фирмы (т.е. «питерских силовиков» на «питерских юристов»), но всё-таки согласитесь, что этот наезд по крайней мере был справедлив и наказывать было за что. Пусть и «силовиков» надо наказать, но это же не означает, что не наказывать других преступников (см. выше про Ходорковского). Теперь же наша «маленькая птичка из ювелирной лавки» оперилась — и свою «крышу», конечно, уже не позволит преследовать и сажать по тюрьмам. И для меня в этом факте, как в капле воды, отражается то печальное обстоятельство, что вся наша пресловутая «либерализация» — это всего лишь уголовная разборка в Кремле.

Антон Туголуков....«Лебедь, рак и щука» | 27.04.18

Наиболее распространенная причина – отсутствие предварительных согласований сторонами всех нюансов сделки. Ведь это только на первый взгляд кажется, что сам процесс оформления купли-продажи крайне примитивен: подписали договор – положили деньги в ячейку – сдали договоры на регистрацию. На самом деле каждое действие состоит из множества мелких, но крайне важных. На каком основании и в какие сроки получат доступ к заветной ячейке продавцы? У кого будет весь месяц, что идет регистрация, храниться ключ от этой самой ячейки? Когда продавец передаст покупателю расписку, что деньги он получил? В конце концов, какие условия освобождения квартиры будут указаны в договоре? Все это не просто «мелочи», а важные и очень серьезные договоренности, цена которым, без преувеличения, стоимость квартиры и судьба сделки. Например, потерян ключ от ячейки: пока будут делать новый, срок доступа продавца может закончиться. И уже тогда от доброй воли покупателя будет зависеть, отдать эти деньги или нет. А договор купли-продажи подписан и зарегистрирован. Вот и остался продавец без денег и без квартиры! Обратная ситуация: в регистрации договора, который является «верхним» в альтернативной «цепочке», отказали, а продавец «нижней» квартиры, продажа которой зарегистрирована, деньги из ячейки забрал. В этом случае покупатель остается и без квартиры, и без денег. Конечно, на практике от этих, и не только этих, опасностей существуют давно разработанные «противоядия». И риэлторы, защищая интересы своих клиентов, должны их использовать. Так что прямая обязанность риэлторов обеих (или всех, так как их может быть намного больше двух) сторон сделки – договориться о такой системе «сдержек и противовесов», когда и продавец, и покупатель будут застрахованы от случайностей. Понятно, что все это предварительно оговаривается и согласовывается. Но бывает и так, что оба риэлтора оставляют все на потом, «вот на сделке все соберемся и решим». Результатом этих «решений» в спешке и нервозности запросто может стать отсутствие договоренности по тому или иному вопросу и, как следствие, отказ от сделки. Кстати говоря, если оба риэлтора – банальные разгильдяи, это еще не так страшно. Конечно, покупатель и продавец потеряли время. Однако гораздо хуже, когда один из риэлторов хладнокровно и расчетливо пользуется непрофессионализмом своего коллеги, «отжимая» наиболее выгодные условия для своего клиента. Конечно, он защищает интересы своего доверителя – и правильно делает. Но вот второй стороне при этом не позавидуешь. Когда сдают нервы… Сделка – мероприятие нервное. Причины понятны: на кону стоит большая (нередко самая большая) материальная ценность – квартира. А потому еще одна задача риэлтора – помочь своему клиенту не нервничать и адекватно воспринимать происходящее. Необходимое условие для этого – заранее объяснить человеку, «что, как и почему». Это даже не из области психологии, это из области здравого смысла. Нередко риэлторы-то между собой договариваются заранее и все нюансы прорабатывают, причем и интересы своих клиентов отстаивают как положено. Причем достижение таких договоренностей – нормальная практика для риэлторов. Но потребители о том, какова эта практика, знать «сами по себе» не обязаны. Чтобы они об этом узнали, риэлтор должен практику разъяснить. Причем сделать это ДО сделки. Вспоминается одна недавняя история. Все риэлторы давно привыкли, что расчеты по сделкам проводятся через банковские ячейки. И когда одновременно продается и покупается несколько квартир, условием доступа к деньгам обычно является наступивший факт государственной регистрации договоров купли-продажи по всем квартирам, участвующим в «цепочке». К этому риэлторы тоже привыкли настолько, что кое-кто из них стал считать, что все клиенты об этом знают. В числе участников сделки, о которой идет речь, оказался продавец, который (вернее, которая) об этом не знал. А ее риэлтор этому вопросу внимания не уделил. И вот дама-продавец, придя в банк и увидев, что деньги могут быть получены только при условии регистрации еще каких-то квартир, почти в прямом смысле этого слова встала на дыбы. Причем любопытно, что такая реакция клиентки стала для ее риэлтора полной неожиданностью, а его аргументы, которыми он пытался успокоить клиентку, заключались в повторении фразы «так все сделки делаются». Естественно, от такой аргументации и от отсутствия предварительной информации дама, и без того уже находящаяся на взводе, лишь все больше укреплялась в уверенности, что собравшиеся на сделку преследуют одну-единственную цель – отобрать ее квартиру. В итоге сделку после двух часов ну очень нервных переговоров все же удалось спасти. Правда, для этого к работе с клиенткой пришлось подключиться и нам, и еще одним коллегам, участвовавшим в сделке. Показательно, что, когда все это завершилось и измученная тревогой женщина получила свои деньги, мы услышали от нее простую фразу: «Вы извините меня, но мне и правда было очень страшно: я квартиру впервые в жизни продаю. Если бы мой агент все мне заранее нормально объяснил, я бы к этому заранее подготовилась и не впала бы в истерику». И на мой взгляд, она права: ведь сделать так, чтобы клиент в связи со сделкой не испытывал экстремальных нервных перегрузок, – непосредственная задача риэлтора. Собственно, в том числе как раз за это он получает свое вознаграждение. Регистрация – один из этапов сделки Даже когда «встреча в верхах» прошла благополучно, все условия определены, деньги лежат в ячейке и договор купли-продажи подписан, то и это не означает, что сделка свершилась. Ведь договор без государственной регистрации считается недействительным, и перехода права собственности не происходит. А отказать в государственной регистрации могут по многим причинам. Это и неправильно оформленные документы, и отсутствие в общем пакете той или иной бумажки или ошибки, допущенные при составлении этой бумажки, и просроченные удостоверения личности или справки. Есть и другие поводы, например, арест или запрет, наложенный на операции с квартирой. Но нет таких причин, которые риэлторы не могли бы заранее определить. Просто для этого надо поразбираться… Впрочем, все это еще полбеды. В конце концов, необходимые справки можно донести, и договор несколько позже, но зарегистрируют. Гораздо хуже, когда сделка не может быть одобрена государством в принципе. Чего, к примеру, стоит известная мне самонадеянность «специалиста по недвижимости», который, подобрав для своего клиента – ипотечного покупателя квартиру с неузаконенной перепланировкой, был до глубины души удивлен тем, что банк отказался кредитовать ее приобретение! Соответственно, планировавшаяся сделка в этой связи немедленно перешла из разряда почти подготовленных в категорию развалившихся, а ее участники приобрели на закуску увлекательное развлечение под названием «верните предоплату – не вернем»! Комплекс Наполеона Как ни странно, но порой причиной развала серьезной сделки с недвижимостью становятся и амбиции одного из риэлторов. Когда во главе угла болезненное самолюбие и непреодоленные комплексы, бывает и смешно, и грустно одновременно. Недавно мы делали сложную «альтернативу» Москва – Подмосковье, причем в ней участвовала квартира, продаваемая из-под ипотечного залога. В таких случаях так много объективных сложностей, что только слаженная работа всех риэлторов приводит к успеху. Однако одна дама-риэлтор, называвшая себя «эксперт» и работающая под известным брендом, видимо, считала иначе. Ее основной ролью на сделке было издавание громких и полуистерических криков «я тут самая главная, и как я скажу, так и будет». При этом это самое «как я скажу» вообще имело мало отношения к сути сделки и вовсе не учитывало ее специфики. Более того, большинство действий, которые она требовала провести, просто исключали саму возможность совершения сделки! В результате совместными усилиями с остальными коллегами нам удалось спасти сделку. Но для этого нам пришлось прибегнуть к крайним мерам, поскольку другие способы, увы, показали свою неэффективность: морально «размазать» зарвавшегося «эксперта» и со всей ясностью продемонстрировать его малокомпетентность всем собравшимся. Но очевидно, что все в данный момент зависело даже не от технологии и не от правовой стороны, а от элементарной человеческой невоспитанности и хамства. И если бы мы хоть на минутку дали слабину – наши клиенты не решили бы свои «квартирные вопросы». По крайней мере, в этот раз… Спасите сделку заранее… Итак, основной причинной развала сделки является, увы, непрофессионализм риэлторов и нежелание выполнять больший объем работы. На извечный вопрос «Что делать?» ответить не так-то и просто. И тем не менее… Взять ипотеку и не разориться: как правильно выбрать помощника Основное отличие покупки с использованием ипотеки в том, что какую-то часть денег за покупателя платит банк. И если банк откажется внести необходимую сумму, покупателю просто нечем будет расплатиться. Соответственно, на сделку надо приходить, заручившись согласием банка выдать те самые недостающие средства на приобретение той самой конкретной квартиры. Мысль очевидная и, что называется, «ежу понятная». А вот дальше…Основное отличие покупки с использованием ипотеки в том, что какую-то часть денег за покупателя платит банк. И если банк откажется внести необходимую сумму, покупателю просто нечем будет расплатиться. Соответственно, на сделку надо приходить, заручившись согласием банка выдать те самые недостающие средства на приобретение той самой конкретной квартиры. Мысль очевидная и, что называется, «ежу понятная». А вот дальше… Дальше следует не всегда понятное для человека, далекого от ипотечного рынка. Однако, предполагается, что это самое «непонятное» вполне понятно риэлтору, который, собственно, и берется все сделать за соответствующее вознаграждение. Увы, риэлторы не всегда оказываются столь сведущими. И зачастую в основе катастрофических последствий, когда человек не только теряет квартиру, но еще и десятилетиями отдает долги, лежит банальный риэлторский непрофессионализм. Из истории вопроса До кризиса, пока ипотечный рынок активно рос и развивался, риэлторские компании, готовые обеспечивать своим клиентам покупки квартир в кредит, старались не просто держать «руку на пульсе» правил работы с ипотекой, но и повышать собственный профессионализм в этом вопросе. Ведущие агентства недвижимости организовывали в своих структурах специализированные ипотечные службы, сотрудники которых обладали высокой квалификацией, позволяющей профессионально работать с вопросами покупки жилья в кредит. Все изменилось в связи с наступившим кризисом. Фактическая «смерть» ипотеки привела к тому, что почти все ипотечные службы в риэлторских компаниях попали под сокращение, а их сотрудники пополнили рынок труда. Сегодня рынок ипотечного кредитования «реанимируется» довольно быстрыми темпами. Однако многие ипотечные брокеры докризисных времен, будучи уволенными в «тощие времена», сменили профессию. Соответственно, профессионалов-ипотечников в рядах агентств недвижимости ныне осталось мало… Незнание не освобождает… Расскажу историю, которую мне поведал один из покупателей, заинтересованных в покупке по ипотеке квартиры, выставленной в продажу нашей компанией. Некоторое время назад он с помощью «частного риэлтора» (который, как оказалось в дальнейшем, с ипотечной покупкой имел дело впервые) подобрал себе подходящий объект. Ну и, в соответствии с указаниями своего агента, внес продавцу предоплату. А дальше юристы банка эту квартиру «зарубили», усмотрев в ее правовой истории «грязь». Покупатель, конечно, расстроился. Но оказалось, что поводов для расстройства у него куда больше, чем он было решил: фирма, представляющая интересы продавца, отказалась возвратить предоплату. «Но ведь покупка должна была состояться с использованием кредита, и это указано в нашем договоре», – горячился несостоявшийся покупатель на встрече с менеджерами риэлторской компании. «Да, такой пункт в договоре присутствует, – согласился с ним директор агентства, – однако ни слова о том, что в случае вашего отказа от покупки, вне зависимости от причин, предоплата должна быть возвращена, в договоре нет. А раз так, то мы, как и прежде, готовы провести сделку. А то, что вы не готовы купить, – ваши проблемы». На этом история и закончилась: покупатель предоплату свою потерял. Да, а что же риэлтор, который должен был защищать интересы бедолаги? Увы, как только он узнал об этой ситуации, его телефон стал отвечать: «Абонент временно недоступен»… Впрочем, если бы риэлтор и попытался «отбить» аванс, скорее всего, у него бы ничего не получилось, поскольку об этом надо было подумать заранее, прописав подобные ситуации в договоре еще при внесении предоплаты. А он, не имея опыта ипотечных сделок, банально не учел необходимости включения в договор соответствующих пунктов. А может, и подумал об этом, но понадеялся на авось, кто знает… Проблема выбора Совет не экономить на поддержке ипотечного брокера вполне традиционен. Однако, чтобы оплата брокерских услуг не оказалась пустыми расходами, «выброшенным в трубу», брокера тоже надо выбрать правильно. И договор с ним заключать правильный. Конечно, четких критериев отличия «хорошего» брокера от «плохого» не существует. Поэтому, сказанное ниже – это скорее мнение, основанное на собственном практическом опыте работы с ипотекой. Во-первых, хороший ипотечный брокер уже на этапе первичной консультации выясняет не только финансовые возможности заемщика, но и то, каков потенциально интересный для приобретения объект недвижимости. И не просто выясняет, а «осуществляет ориентировку» клиента в его параметрах и стоимости, которые реально существуют на рынке. А на основе этого определяет величину разрыва между «хочу» и «могу». Поэтому хороший брокер либо должен сам владеть актуальной информацией по текущим ценам квартир и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо привлекать к участию в первичных переговорах опытного риэлтора, который может предоставить необходимые сведения. Ведь для заемщика получение кредита является вовсе не самостоятельной целью, а лишь средством решения жилищного вопроса. Второе отличие хорошего ипотечного брокера от «так себе» – умение правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика и основанную на его результатах оценку перспектив получения кредита. А затем, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта. За андеррайтингом следует этап составления заявки на кредит и подготовки информации о клиенте как о потенциальном заемщике. Не секрет, что в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию. Так вот, если брокер поддержит вас в этом начинании или, пуще того, сам подаст такую идею, держитесь от него подальше. И дело тут не только в профессиональной честности или, если угодно, «брокерской морали», хотя и она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием к брокеру. Просто выявленное службой безопасности банка искажение данных может привести к тому, что заемщик не сможет получить ипотечный кредит ни в одном банке – не только сейчас, но и никогда в будущем. Банки обмениваются информацией о подобных случаях между собой, и ипотечный брокер не знать этого не может. Так что, предлагая «маленько отступить от правды», он больше заботится о том, чтобы вы не передумали стать заемщиком и не лишили его комиссионных. А «такой хоккей нам не нужен». Напарник риэлтора Работа ипотечного брокера не подменяет собой риэлторскую, они должны работать в паре, не дублируя друг друга: риэлтор работает с решением жилищной задачи, брокер – с инструментом финансирования, посредством которого эта жилищная задача будет решаться. Клиент вправе рассчитывать на то, что он будет максимально «разгружен» от непосредственного общения с банком, а также со страховой и оценочной компаниями. Брокер же должен постоянно контролировать ход ипотечной сделки на этапе одобрения клиента как заемщика, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств, а также в ходе самого подписания. Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, из числа допускаемых банком, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки. Ипотечный брокер просто обязан знать специальные требования банков, предъявляемые к заемщикам и объектам, чтобы учитывать их заранее. А вероятность отказа банка в выдаче кредита для приобретения конкретной квартиры в обязательном порядке должна быть учтена в договоре, который заключается при внесении предоплаты. Именно этот момент позволит клиенту «в случае чего» в обязательном порядке вернуть внесенный аванс. В его же обязанности входит вся техническая часть по сопровождению сделки. Это получение всех проектов договоров, которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки, проверка правильности их составления и ознакомление с этими проектами своего клиента, а если надо, то и второй стороны сделки. Брокер, как и риэлтор, должен сделать все для того, чтобы ипотечная сделка обошлась без нервотрепки для ее участников. По-хорошему, сопровождать своего клиента ипотечный брокер должен не до момента завершения сделки, а до полной выплаты ипотеки. В частности, информировать его об улучшении банковских продуктов. И если по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предложить клиенту провести рефинансирование ипотечного кредита. После сделки… Конечно, предугадать заранее, будет ли ваш ипотечный брокер выполнять все перечисленное и насколько он будет добросовестен, – задача из серии нерешаемых. Однако подготовить «пути отступления» всегда возможно. Надо лишь вдумчиво и тщательно подходить к составлению договора на оказание услуг с самим ипотечным брокером. Каким бы ни казалось мелким и занудным перечисление всех действий и обязательств, их надо перечислять. И никакие аргументы со стороны риэлторской фирмы типа «у нас так не положено» или «это стандартная форма договора» не должны сбивать вас с толку. Договор – это индивидуальная договоренность двух равноправных сторон: компании и клиента. А значит, в нем может быть письменно зафиксировано все, о чем договорились эти равноправные стороны. И традиционно: если представители компании обещают что-то сделать, но отказываются включить это в договор, поищите другого ипотечного брокера. Их сейчас стало гораздо меньше, чем до кризиса. Но они есть… -------------------------------------------------------------------------------- Почему хозяева риэлторских фирм боятся подчиненных? Риэлтор сегодня может позволить себе многое: хамство, «левые» сделки, самоуправство и небрежность. Страдают клиенты, страдает репутация агентства. Но руководство компаний не только не выгоняет таких сотрудников – напротив, им помогают и прикрывают перед рассерженными клиентами и перед коллегами. Если клиент имеет дело с агентством недвижимости, его обращение к руководителю отдела или всей компании для разрешения вопросов, которые в силу любых причин не может решить агент, – это нормальная повседневная практика. Порой агенту может не хватать знаний или опыта, порой – разрешению вопроса препятствуют внутренние правила компании, нарушить которые сотруднику не позволяет трудовая дисциплина. В этих ситуациях на помощь клиентам и самому агенту приходит руководитель. Руководитель должен приходить на помощь клиентам, и когда они недовольны работой агента. Он же вступает в переговоры с риэлторами «второй стороны», если возникают какие-то противоречия. Нередко уже в процессе сделки агенты и продавца, и покупателя реализуют те договоренности, которых достигли ранее их шефы. Словом, участие в процессах обслуживания клиентов и проведения сделок руководителя или юриста компании (а он по статусу своему также находится выше агента) – дело вполне обычное. Агент – фигура, безусловно, самостоятельная, но в рамках своих функций, которые ограничены общими правилами компании и решениями руководства по той или иной сделке. И именно этот факт позволяет агентству недвижимости заявлять, что действия агента проходят тщательный контроль со стороны руководства и что компания несет ответственность за действия своих сотрудников. Именно это указывается в рекламных буклетах, как аргумент для того, что выбирать надо известную и раскрученную компанию. Следует заметить, что еще недавно все это было чистой правдой. Компания, действительно, формировала агента и руководила его действиями, а договоренности «на высшем уровне» были для рядового риэлтора непреложным законом. Однако в течение последнего года этот непреложный закон претерпел заметные изменения не в лучшую сторону. Сейчас запросто можно столкнуться с ситуацией, когда все совсем не так. И «управы» на некомпетентного, ленивого или просто невоспитанного агента найти зачастую просто невозможно… Картинки с выставки В этом месяце мы проводили сделку совместно с представителями одного из крупнейших московских агентств. Вернее сказать, проводили ее мы, а риэлтор из этой самой фирмы-контрагента на ней присутствовала, всячески изображая незаменимую персону. Причем изображение это проявлялось преимущественно в том, что она, ничего не делая по существу сделки, на все лады громогласно заявляла «мне никто не указ, плевала я и на вас, и на свое руководство, это я тут деньги зарабатываю, а не они». Выглядело это, мягко говоря, не очень… И ведь главное даже не в моральной стороне этих заявлений, не в том, как они выглядят с точки зрения корпоративной и человеческой этики. И даже не в том, что собственное самоутверждение дамы-риэлтора никак не входило в состав услуги, которую заказывали ее клиенты. Главное, что подобным образом исключалась всяческая возможность для конструктивного решения возникающих вопросов, которых по ходу любой сделки частенько бывает изрядное количество. И в конечном итоге все это ставило под угрозу само совершение сделки. Заметим, сделки ее же клиентов. В какой-то момент все это очень утомило всех участников сделки, и я позвонил ее руководителю. С которой, кстати, мы знакомы уже не один год… «Да-да, я все поняла, сейчас я с ней свяжусь и приведу ее в нормальное состояние» – вот тот ответ, который я услышал. Однако обещанной «реанимации» не последовало, и я набрал номер руководителя еще раз. Только после этого она наконец связалась со своим агентом. Результат оказался выдающимся! «Я тут сама без вас разберусь» – вот примерно то, что ответила дама-агент своему руководителю. И та покорно положила трубку… Тогда я поочередно обзвонил менеджмент компании, вначале связавшись с вышестоящим начальником, затем – с директором. «Наверное, у нашего агента есть какие-нибудь основания так себя вести», – глубокомысленно ответил мне директор. После этого можно было смело прекращать эксперимент, так как диагноз стал очевиден: агентом не управляет никто! Чем закончилась эта история? Мы все же довели сделку до победного конца, потратив при этом месячный запас сил. Увы, от этой бессмысленной борьбы пострадали и нервы клиентов. Как наших, так и клиентов той фирмы, которые, кстати, заплатили деньги за то, чтобы все прошло спокойно и приятно. Надо отдать им должное: они проявили терпимость и понимание. Когда все закончилось, я повторно позвонил директору. Он обещал разобраться и перезвонить. Неделя с этого момента уже прошла, звонка пока не последовало… С ног на голову К сожалению, эта история – не разовый случай, не однократно случившийся театр абсурда. За последний год мне (думаю, что и не только мне) не раз приходилось слышать от агентов: «Мне плевать, о чем вы договорились с моим директором! Все вопросы по сделке решаю я и только я!» И если бы дело было в невинной человеческой слабости – желании повысить собственную значимость… Но впоследствии оказывалось, что директор действительно ничего не может сделать. Не секрет, что в условиях кризиса многие агентства стремятся сократить все возможные статьи затрат. И в этом не было бы ничего дурного, если бы в список этих затрат не попадали расходы, отказ от которых не в лучшую сторону отражается на качестве работ и надежности сделок, сопровождаемых агентствами. В частности, одной из статей, попавших под секвестирование во многих компаниях, стали расходы на оплату труда тех самых юристов и руководителей, которые и призваны контролировать работу агентов. Многих из них попросту сократили, а тем, которых оставили, ощутимо понизили оплату труда. Последствия этого не слишком обдуманного шага не замедлили сказаться. Помимо того, что в связи со снижением уровня контроля резко выросли риски клиентов, что агенты, оставшиеся без должного наблюдения, таки «наломают дров», возникло и еще одно крайне неприятное следствие. Руководители поняли, что они всецело зависят от своих же агентов, поэтому безоговорочно правым стал тот, кто приносит деньги. И этого приносящего ни в коем случае нельзя отныне не только призывать к порядку, но и мягко пожурить. Не то он может обидеться и уйти в другую фирму. А тогда фирма останется без денег, а руководитель – без зарплаты… Поэтому лучше всего для руководителя – сидеть тихо, никого не трогать и никому не мешать зарабатывать деньги. Любым способом. Главное – зарабатывать. Агенты, естественно, в этой ситуации недолго думали. В том числе определенная категория агентов активно занялась проведением так называемых «левых сделок». Это – такие сделки, которые агент делает себе в карман, не делясь доходом с компанией. При этом он использует все материальные блага компании: ее офис, базы данных, телефоны, Интернет и т. п. А там, где есть какая-то нечистоплотность, всегда имеется возможность для поборов. Собственно, так и произошло: руководители отделов многих фирм, вместо того чтобы все силы отдавать ведению бизнеса, стали элементарно «крышевать» своих агентов, делающих «левые сделки». А те, в свою очередь, стали им за это более или менее щедро платить. И как же руководитель, попав в финансовую зависимость от своего же агента, может контролировать его действия? Ответ очевиден: никак. Потому что, если контроль будет слишком усердным, агент с легкостью может «уволить» своего руководителя… Безусловно, я далек от того, чтобы огульно и бездоказательно обвинять всех агентов и их руководителей в «левых» сделках и «крышевании». Я говорю об общих тенденциях, лежащих в основе ситуации, в которой агент зачастую не контролируется никем, являясь самому себе начальником. Агент стал главной фигурой, поссориться с которой даже абсолютно честное руководство опасается: или начнет делать «левые сделки», или просто уйдет. Методы распознавания Таким образом, сегодня заявления на тему «все действия агента тщательно контролируются юристами и руководителями» не стоит принимать на веру. Как минимум они нуждаются в проверке. Вот несколько моментов, которые, на мой взгляд, могут позволить потребителю, не являющемуся специалистом, понять реальное положение дел. Во-первых, имеет значение, принимает ли руководитель или юрист компании участие в переговорах. По-хорошему, даже в том случае, если его помощь не нужна, руководитель, контролирующий ситуацию, не ограничивается тем, что просто подписывает договор, принесенный ему агентом. Он лично знакомится с клиентом, вручает ему свою визитную карточку (на которой указан не только рабочий, но и мобильный телефон), выясняет, остались ли у клиента вопросы, и напоминает, что при возникновении любого непонимания с агентом клиент может связаться с ним. Если ничего этого не происходит, вероятность того, что агент «рулит» самостоятельно, весьма велика. Во-вторых, нелишним будет спустя несколько дней позвонить руководителю по любому вопросу. Собственно, сам факт того, удастся вам дозвониться или нет, тоже будет являться немаловажной частью диагностики. Если руководитель «постоянно занят», то это плохой признак. Еще хуже, если он обещает перезвонить, но этого не делает. И уж вовсе нехорошо, если, все же дозвонившись, вам вначале придется долго объяснять, кто вы такой, какие услуги вы заказали компании и кто является вашим агентом. В-третьих, если дозвониться удалось и разговор состоялся, необходимо о чем-нибудь договориться. А потом понаблюдать, как скоро об этой договоренности станет известно агенту. В-четвертых: даже если вам повезло и ваш агент вполне качественно выполняет свои обязанности, хотя бы раз в течение периода обслуживания руководитель, реально контролирующий процесс, сам должен связаться с вами и выяснить, нет ли у вас каких-либо вопросов и нареканий. В-пятых: в обязательном порядке руководитель должен связаться с вами перед сделкой и проговорить все ее основные моменты. В-шестых: на самой сделке присутствие руководителя или юриста компании является строго обязательным. И, наконец, в-седьмых: после того как все завершится, нормальный руководитель должен по собственной инициативе связаться с вами, выяснить, нет ли замечаний, и поблагодарить за сотрудничество. Конечно, с точки зрения сервиса это мелочь, «бантик», но для любого руководителя это бесценная возможность получить обратную связь. И будьте уверены: руководитель, желающий отвечать за действия своих сотрудников, обязательно этой возможностью воспользуется. Надеюсь, что с теми, кто прочитал эту статью, именно это и будет происходить в процессе пользования риэлторской услугой. И от всей души не желаю ни коллегам, ни тем более клиентам вместо успешного решения жилищных задач выслушивать истеричные вопли. Ведь нервные клетки не восстанавливаются… -------------------------------------------------------------------------------- Откуда берутся цены на квартиры Кто из нас хоть раз не задавался вопросом: а сколько стоит моя квартира? Можно провести анализ объявлений в газетах, опросить знакомых или спросить риэлторов. На самом же деле все три перечисленные способа мало отличаются друг от друга с точки зрения достоверности результата. Вернее, его недостоверности. Кто из нас хоть раз не задавался вопросом: а сколько стоит моя квартира? Если этот вопрос возникает «просто так», то ответ обычно ищут в газете «Из рук в руки». Если действительно есть желание продать или обменять квартиру – подходят к проблеме серьезнее: опрашивают соседей и знакомых или идут к риэлторам. Знакомые щедро делятся информацией, случайно вычитанной из прессы или полученной «на лавочке у подъезда», риэлторы с серьезным видом производят «анализ рынка» и выдают примерную цифру. На самом же деле все три перечисленные способа мало отличаются друг от друга с точки зрения достоверности результата. Вернее, его недостоверности. Цена предложения Цена квартиры, которая выводится риэлторами на основании их «исследования» так же мало имеет отношения к реальности, как и застольные рассуждения со всезнающими знакомыми. Дело в том, что риэлторы черпают информацию из тех же самых баз или изданий с объявлениями о продаже жилья. Другими словами, изучают цену предложения. А цена предложения – это лишь заявление продавца. За сколько реально будет продана квартира – большой вопрос. Во-первых, цена предложения, заявленная продавцом, может базироваться не на рыночных реалиях, а на его «бытовых потребностях». Например, человеку нужно продать трехкомнатную квартиру, поделиться полученной суммой с братом, выделить деньги сыну для покупки машины и на оставшееся приобрести себе «однушку». Понятно, что в данном случае объект будет выставлен по цене, которая зависит от надежд брата на ту или иную сумму, марки машины, которую хочет сын, а также заявленной другими продавцами стоимости «однушки». И уже в процессе продажи, если не будет интереса к квартире по этой цене, продавец и его родственники либо «умерят аппетиты», либо откажутся от самой идеи продажи. Во-вторых, цена будет зависеть от цен предложения других квартир (если речь идет об альтернативной сделке). Продавцу в данном случае в общем-то все равно, за сколько он продаст свою квартиру. Главное, чтобы этого хватило на покупку другой, иначе «обмен» потеряет всякий смысл. В-третьих, нередки случаи, когда квартира выставляется по изначально завышенной цене, чтобы путем постепенного ее понижения понять, за сколько реально ее продать. В-четвертых, частенько ценообразование формируется на базе незатейливого: «Вот Степан Савельевич с третьего этажа продал свою облезлую квартиру за столько-то, так моя же лучше!» При этом тот факт, что окна у Степана Савельевича, в отличие от данной квартиры, выходят во двор, в расчет не принимается. Да и вообще неизвестно, сказал ли сосед правду о своих успехах в продаже или слегка прихвастнул. В общем, так или иначе, но цена предложения может использоваться лишь для очень приблизительной ориентировочной оценки стоимости квартиры. Более точный ответ могут дать лишь цены реальных сделок. Кому известны реальные суммы сделок? Итак, для определения цены квартиры необходимо иметь статистику реальных сделок. Безусловно, она есть в органах, которые занимаются государственной регистрацией прав на недвижимость. Однако тут есть два существенных «но». Первое – из области наших российских реалий. С юридической точки зрения стороны сделки вольны указать в договоре любую цифру. И не секрет, что многие продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, дабы избежать необходимости подоходного налога, занижают в договоре сумму продажи. Так что реальное положение вещей можно узнать, только отбраковав «квартиры за миллион». Второе – конфиденциальность. Законодательно вопрос предоставления сведений о цене продажи соседской квартиры регулируется однозначно. Так что если ваша фамилия не Степашин, удовлетворить свое любопытство о реальной цене соседской сделки законным путем вам не суждено. Разве что спросите соседа, и он сочтет нужным честно вам ответить. Или если вам об этом проболтается риэлтор, не знакомый с понятиями «конфиденциальность» и «защита интересов клиентов». Во всех остальных случаях сведения о конкретной сумме сделки – закрытая информация. Впрочем, нужной информацией располагают аналитические службы крупных операторов рынка, имеющих большие рыночные доли и проводящих значительное число сделок. Именно поэтому данные аналитических служб крупных компаний являются более реальными и, при правильном использовании, становятся важным подспорьем в работе их сотрудников. Другое дело, что далеко не все продавцы готовы пользоваться услугами именно этих компаний: ведь помимо наличия соответствующих сведений на рынке есть еще много других критериев выбора риэлтора. Поправочный коэффициент Тем не менее было бы ошибкой думать, что вся аналитика и данные о предложении – никому не нужный «хлам». Любой квалифицированный риэлтор может – и должен – знать основные текущие тренды рынка и, основываясь на них, сориентировать своего клиента-продавца на ту или иную «поправку» к цене предложения. Если рынок идет вверх, реальные сделки зачастую проходят по ценам, превышающим изначально опубликованные. Это очень ярко проявлялось в предыдущие, докризисные годы, когда цен, о которых сообщали аналитики, на рынке просто не существовало, так как реальные цены сделок их ощутимо опережали. И всем риэлторам это было хорошо известно. Увы, сие было совершенно неочевидно для покупателей, поэтому отдельным видом деятельности риэлторов в тот период я бы назвал «разрушение воздушных замков», существовавших в покупательских головах. В случае, когда рынок «падает», основанная на ценах предложений аналитика также не может похвастать достоверностью. Но в этом случае ситуация обратная: реальные цены сделок оказываются ниже изначально заявленных. Еще одна ситуация – ситуация сегодняшнего дня: рынок «стоит». То есть сделок нет (реально они все равно есть, просто их намного меньше, чем хотелось бы). В этом случае данные о ценах являются информацией ни о чем, так как вообще ничего не отражают, кроме абстрактных соображений на тему «как могло бы быть».

Сергей Бражников.....Как агенты уводят и разводят | 27.04.18

Как агенты уводят и разводят клиентов В основе этой истории лежат, как часто бывает, две «беды» человечества: некомпетентность и стремление к экономии, выходящей за пределы разумного. Причем если бы не объединение этих «бед» в голове одного и того же человека, то, скорее всего, ничего плохого бы не произошло. В основе этой истории, начало, а затем и финал которой я наблюдал своими глазами, лежат, как часто бывает, две распространенных «беды» человечества: некомпетентность и стремление к экономии, выходящей за пределы разумного. Причем если бы не объединение этих «бед» в голове одного и того же человека, то, скорее всего, ничего плохого бы не произошло. Сказка с несчастливым концом Итак, ситуация проста, как дважды два. Жил-был на свете человек. Хорошо ли, плохо ли – нам это неведомо. А ведомо то, что ближе к своему сорокалетию он в результате многолетнего напряженного труда накопил сумму, позволяющую ему наконец-то решить свой жилищный вопрос. А вопрос этот, надо сказать, беспокоил его сильно, так как собственным жильем он не обладал, и семья его, включающая двух несовершеннолетних детей, вынуждена была ютиться то в одной, то в другой съемной квартире. И вот заветный момент настал: почти вся сумма, необходимая для приобретения собственной двухкомнатной квартиры, была собрана. А «кусочек» размером в четверть стоимости он занял у своего брата. Поскольку денег было, прямо скажем, в обрез, совершенно естественным образом в голове нашего персонажа вступили в тяжелую схватку два противоположных стремления. С одной стороны, все его естество стремилось к тому, чтобы обеспечить своему вожделенному приобретению максимальную надежность. С другой – необходимо было и сэкономить по максимуму… Вот в этот самый момент он и переступил порог нашего офиса. И, оставшись вполне удовлетворен гарантиями своей юридической защищенности, которые мы обязались ему обеспечить, оказался не вполне доволен расценками на услуги. Так что поиски риэлтора для него продолжились. При этом надежность все-таки стояла на первом месте. Поэтому, стремясь к сокращению затрат, он был готов на всякие неудобства, но одно он для себя определил четко: необходимо, чтобы решением его задачи занимался специалист известной компании. И он нашел того, кто выразил полную готовность взяться за его вариант за предложенную сумму. А уж то, что выразивший эту готовность оказался агентом одного из крупнейших московских агентств, только укрепило уверенность нашего героя в завтрашнем дне. Агент был замечательным. Он не только согласился работать за небольшую сумму, но и оказался на редкость «клиентоориентированным»: заботясь об удобстве нашего героя, он даже договор приехал заключать к нему на дом и аванс внес самостоятельно. Словом, обеспечил не только конечный результат, но и сделал сам процесс максимально комфортным для клиента. И вот сделка совершилась! Радости нашего героя не было предела. Въехав вместе с семьей в собственное жилище, он успокоился, посчитав одну из важнейших задач своей жизни наконец решенной. Так прошло два месяца, наполненных радостными заботами по обустройству новой жилплощади. И ничто не предвещало беды, пока однажды утром супруга нашего героя не обнаружила в почтовом ящике конверт. В нем лежала копия искового заявления, суть которого сводилась к тому, что много лет назад при приватизации квартиры были нарушены права ребенка. И вот теперь этот ребенок, достигший совершеннолетия, требовал признания своего права собственности. Шок, постигший всю семью, не поддается описанию. Естественно, первым делом связались с агентом. «Да что вы? – с недоумением спросил он – Неужели вы всерьез полагали, что я буду проверять все предыдущие сделки с квартирой? Да еще за те деньги, которые вы мне заплатили? Не смешите меня»! После этого все попытки дозвониться до агента завершались неизменным результатом: «абонент вне зоны действия сети». Обратился наш герой и в ту компанию, где работал агент. «Да – подтвердил руководитель отдела – был такой договор на поиск квартиры, заключенный между вами и нашей фирмой. Но ведь вы же ничего так и не выбрали! А агент, кстати, уже больше месяца назад попался на «левой сделке» и потому ныне у нас не работает»… Эта история пока не окончена: сейчас идут судебные разбирательства. Однако даже в случае «условно благоприятного» исхода вероятность избежать дополнительных затрат для клиента равна нулю: помимо оплаты адвокатских услуг, вероятнее всего, придется соглашаться с истцом на «мировую» и, по существу, выкупать у него причитавшуюся ему долю, которой он в свое время был лишен. Кто виноват? К сожалению, известность многих хороших риэлторских компаний имеет одну неприятную «обратную сторону». А именно: находятся желающие «погреть руки» на чужом добром имени. Другими словами, частные маклеры порой представляются сотрудниками солидных фирм, в надежде что высокая профессиональная репутация той или иной компании уже сама по себе привлекает клиентов. А иногда они даже и вправду имеют отношение к названной компании – только в прошлом. И нередко прием срабатывает. Особенно, если к названному «громкому имени» добавляются низкие расценки и обходительность. Наверное, такой поступок нельзя однозначно отнести к разряду мошенничеств с недвижимостью. Подобные «персонажи», как правило, действительно, стремятся оказывать риэлторские услуги. Вот только даже минимального уровня профессионализма у них явно не наблюдается: я слабо представляю себе, чтобы настоящий профессионал (будь то глава небольшой компании или частный риэлтор) стал «присваивать» себе чужое имя. К тому же любая солидная компания, независимо от количества сотрудников и давности работы на рынке, прежде всего, выстраивает систему, обеспечивающую правовую безопасность сделок. Это и штат квалифицированных юристов, и технология проверки объектов, и поддержка клиентов «в случае чего». Понятно, что у самозванцев всего этого просто нет. Есть и еще одна категория подобных «деятелей». Есть и еще одна категория подобных «деятелей». Это нечистоплотные агенты самих компаний. Вполне естественно, что риэлтор получает за свою работу лишь часть той комиссии, которую клиент заплатил агентству. Ведь в сделке участвуют и юристы, и руководители, и диспетчеры, да и само проведение той же проверки имеет свою себестоимость. Кроме того, создание того самого «имени» и обеспечение агентов постоянным потоком клиентов требует немалых рекламных затрат. В результате процент, получаемый агентом в серьезной фирме, часто ниже, чем в компании «Три таракана». Конечно, большинство сотрудников прекрасно понимают, что им дает компания. Однако есть и такие, кто считает себя обиженным и восстанавливает «справедливость», делая «левые сделки». Такие агенты заключают договор с клиентом от имени фирмы, а потом работают частным образом, предварительно сообщив своему руководству, что клиент отказался от услуг. Понятное дело, что ни о каком использовании возможностей компании, в том числе и по правовой экспертизе, речь тут не идет. И ответственность перед клиентом агентство также нести не может. Что делать? Любой клиент ожидает от риэлтора не только совершения операции с недвижимостью, но и сервиса. Поэтому стремление агента обеспечить вам максимальное удобство – показатель профессионализма и качества его работы. Однако покупка квартиры – дело слишком серьезное, и уделить ему время все-таки надо. Обязательно надо лично убедиться, что агент действительно представляет названную им компанию и имеет соответствующие полномочия. При этом не стоит полностью полагаться на наличие у него удостоверения или бейджа компании: такие вещи легко делаются на цветном принтере или оставляются сотрудником на память при увольнении. Прежде всего нужно позвонить в компанию по указанным рекламным телефонам, выяснить, где находится офис, а также работает ли у них данный сотрудник. После этого подъехать в офис компании, побеседовать не только с агентом, но и с его руководителем. И только удостоверившись, что вас действительно обслуживает данная компания, можно заняться своими делами, предоставив агенту выполнять свою работу. А непосредственно перед сделкой имеет смысл еще раз пообщаться с руководством вашего риэлтора или с юристом. Это позволит избежать описанной выше ситуации, когда клиент уверен, что его сделкой занимается фирма, а фирма уверена, что клиент отказался от услуги. Ну и традиционный совет: не покупайтесь на слишком низкие цены. Помните: себестоимость проведения сделки в компании достаточно высока уже хотя бы потому, что в ней участвуют высокопрофессиональные (а значит, высокооплачиваемые) юристы. Соответственно, маленькая комиссия запросто может служить признаком «левой сделки», которую агент проводит втайне от компании, а значит, без ее поддержки и ответственности. -------------------------------------------------------------------------------- Что агенты делали в этом году Уходящий 2009 год, который в самом его начале поспешно окрестили «временем покупателя», показал, что все не так просто. Продавцы уже с лета перестали баловать клиентов скидками – и все это вместо «второй волны» кризиса! О том, как закончилась ярмарка неслыханной щедрости, читайте в авторской колонке генерального директора «Релайт-Недвижимости» Олега Самойлова. Рано или поздно все заканчивается. И когда к завершению подходит хорошее, мы закономерно грустим и стараемся, насколько получится, «продлить очарование». Если же к финалу подходит нечто, воспринимаемое нами как «плохое», мы без сожаления устремляемся вперед, стараясь побыстрее забыть о грустных переживаниях предыдущего периода. Такова логика жизни. В этом смысле уходящий год едва ли стал исключением. Конечно, в целом его сложно назвать легким или удачным. Однако поскольку, в полном соответствии со словами Тютчева, «нам не дано предугадать» ни то, что ждет нас в будущем, ни то, «как слово наше отзовется», едва ли окажется правильным наделять уходящий год лишь каким-либо одним эпитетом. Ведь он сочетал в себе как «хорошие», так и «плохие» проявления. И, не претендуя на абсолютно полный охват всех явлений и тенденций, проявивших себя в 2009 году на рынке недвижимости, предлагаем зафиксировать этот факт. А затем – поблагодарить Быка, сдающего свой «пост» Тигру. За что? Да хотя бы за то, что в уходящем году было не хуже, чем раньше. Ведь это не так уж мало, не правда ли? В целом, наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Еще бы: наконец-то бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением! И покупатель получил возможность вновь ощутить давно утраченное чувство радости от осознания того, что он стал главной фигурой рынка и с ним вновь начали считаться продавцы, готовые не просто к скидкам, но и, в ряде случаев, к соревнованию за первенство в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, в начале года практически на нет сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. И это, конечно, стало пресловутой ложкой дегтя. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен. Не на несколько процентов, а в разы! И так давно вожделенный многими ценовой уровень в $700 за метр московского жилья в начале года вовсе не казался чем-то нереальным! Что же сделало в этой ситуации большинство покупателей? В полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании точки максимального падения цен. И в первом квартале наступившего года все свидетельствовало о том, что совсем скоро многочисленные прогнозы того периода, весьма логично обосновывавшие, почему цены неизбежно снизятся не менее чем в несколько раз, а то и на порядок, получали одно подтверждение за другим. Действительно, этот период был ознаменован проявлениями паники в рядах продавцов, которые были готовы к существенным дисконтам даже на фоне продолжающегося объективного падения цен. Объяснялось это стечением конкретных обстоятельств конкретных продавцов. И большинство покупателей в этой связи решило, что наставшая пора скидок – только начало жилищного рая, представленного сочетанием трех основных факторов: падения цен, готовности к дополнительным скидкам и подстройки продавцов под условия проведения сделок, удобные для покупателей. Поэтому, несмотря на то что на минимальном уровне активность рынка за счет проявленной продавцами гибкости все же поддерживалась, основная группа покупателей продолжила сохранять выжидательную позицию. Между тем те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали снижать цены все с меньшей охотой. Собственно, в основном ценовая коррекция в первом полугодии и завершилась. И покупатели с явным неудовольствием для себя обнаружили, что никаких падений «в разы» не произошло, а рублевое выражение снижения замерло где-то у двадцатипроцентной отметки. Однако от веры в близкое чудо ох как не хотелось отказываться! Ведь казалось: еще совсем чуть-чуть осталось ждать, когда же наконец-то наступит долгожданное обрушение! И вот, покупатели продолжили ждать. Не смутило большую их часть даже то, что все объективно свидетельствовало не просто о накапливающемся отложенном спросе, но и о том, что в стане покупателей начала формироваться группа, по объективным причинам неспособная к дальнейшему выжиданию и нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, именно переход этой группы в активное состояние обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта – апреле. Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможности ждать дальше, эта волна уже в мае сошла на нет. Причем в группу продавцов произошедший всплеск спроса вселил ощущение, что больше снижать цены нет необходимости: в мае они проявили стремление к ужесточению своего подхода к ценообразованию. И на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, многочисленных в то время, резко убавилось число «прямых» скидок, то есть скидок, изначально декларируемых продавцами. Снизился и размер «договорных» скидок, то есть дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. На вторичном рынке, по оценкам специалистов «Релайт-Недвижимость», в тот период по основной массе квартир можно было получить дисконт до 10%, по новому жилью едва ли можно было договориться более чем о 20%. Между тем всего за пару месяцев до этого размер скидок, которые были готовы предоставлять продавцы квартир-новостроек, доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере от 15 до 20%… Покупатели же как бы и не заметили всплеска активности рынка и последовавших за этим изменений в поведении продавцов. И вот, наступило великое противостояние… Это противостояние спроса и предложения, имевшее все признаки «войны нервов», сохранялось все лето. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших найти покупателей на свои объекты, вместо того чтобы предложить их по более привлекательным ценам, спокойно «ушла на летние каникулы». Покупатели ждали… И, чтобы сохранить свою веру в то, что ценовой рай приближается, взахлеб зачитывали друг другу выдержки из статей, наперебой предвещавших «вторую волну» кризиса уже в начале осени. А прогноз, сделанный теперь уже бывшим менеджером Сбербанка, о скором обвале рынка в связи с осенним массовым сбросом банками перешедшей к ним недвижимости стал в течение лета едва ли не самой цитируемой новостью… Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. «Подождем еще, – говорили они друг другу, – ведь не зря же наступил «рынок покупателя». Продавцам квартир просто некуда деваться – осенью они еще сбросят цены»! Собственно, с точки зрения классического маркетинга так и должно было бы случиться. Если бы не одно но: продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным наступившим кризисным временам, с предоставлением дальнейших скидок они решили не просто повременить, а прекратить эту практику вовсе. Вот и вышло совсем как в известной поговорке про шмеля, который в принципе летать не должен, но летает, так как про это не знает… Так прошло лето. «Пора покупать, – заявили профессионалы рынка покупателям в самом начале осени, – иначе месяца через два вы начнете сталкиваться в ряде сегментов с дефицитом предложения. А где дефицит, там недалеко и до роста цен»! На эти заявления представители спроса в основной массе отреагировали весьма своеобразно, решив, что в основе этих заявлений лежит всего лишь стремление риэлторов к пополнению собственного кармана. А раз так, то для покупок все еще нет оснований! Однако за летний период в стане покупателей успел сформироваться новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. И именно представители этого отряда обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелетон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам. Затем, начиная с ноября, продавцы начали первые попытки повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако важно не это, а то, что тренд роста цен проявил себя. И вот тут-то наконец довольно приличная часть покупателей, именуемая в умных книгах «ранним большинством», проявила признаки беспокойства. «Где же обещанный осенний обвал цен?» – поинтересовались ее представители у многочисленных предрекавших его «оракулов». «Где, где? – иронически ответили «оракулы». – Кто ж знал, что цена нефти снова возрастет?» «И что нам теперь делать?» – с удивлением озираясь, спросило «раннее большинство». «Не теряйте надежды, – был ответ, – ведь кризис еще не окончен!» И в этот момент все встало на свои места. Точнее, законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», с удивительным постоянством выжидает наиболее привлекательных условий как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать. Ну, а потом наиболее удачливые из них с удовольствием хвалятся перед менее счастливыми, что купили квартиру, например, процентов на 5 дешевле… А то, что сравнительно недавно можно было с легкостью купить дешевле не на 5, а на 15–20% – так это ведь уже достояние истории, не правда ли? А коли так, то можно подвести итоги года. Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными [censored] цен. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен. Поэтому, в отличие от 2009 года, когда основным трендом было предоставление дисконтов, в предстоящем году эта тенденция в целом обретет противоположный вектор: продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Поэтому времени, в течение которого у покупателей сохраняется возможность приобрести жилье по пока явно не стартовавшим вверх ценам, остается все меньше. И в силу этого я желаю тем, чей жилищный вопрос до сих пор не решен, особо не откладывать с приобретением. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, нарастает. А через полгодика к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск новых проектов в основном был остановлен с начала кризиса… Да и ипотека, «лежавшая на боку» целый год, в последнее время начала подавать явные признаки выздоровления и активизации. А значит, не за горами возобновление возможности приобретения жилья в кредит. Вот и премьер-министр дал соответствующее указание… Или кто-нибудь сомневается в способности нашего премьера обеспечить выполнение своих распоряжений? Фото: Fotobank.ru/gettyimages Конечно, тем, кто сочтет лучшим для себя решением продолжить ожидание обвала цен, в преддверии Нового года надо было бы пожелать скорейшего наступления «второй волны», «второго дна» и прочего вала «вторых» неприятностей. Однако, по понятным причинам, мы воздержимся от подобных пожеланий: ведь верить и надеяться в любой ситуации надо только на хорошее. А раз так, то «чернухе» перед приближающимися праздниками просто нет места. Это уже не первый кризис, который преодолела Россия в целом и ее рынок недвижимости в частности. И из каждого кризиса мы должны выходить обновленными и вооруженными новым опытом. Не сомневаюсь, что так будет и на этот раз. А значит, новый виток оживления рынка неизбежен. Пожелаем друг другу этого.

Михаил Андрианов....За какую работу платить и как | 27.04.18

Как известно, в риэлторскую компанию люди обращаются за услугой. А услуга – это некие действия, которые специально обученный профессионал делает за своего клиента и, соответственно, получает вознаграждение. Разумеется, если эти действия привели к ожидаемому результату. Рано или поздно все заканчивается. И когда к завершению подходит хорошее, мы закономерно грустим и стараемся, насколько получится, «продлить очарование». Если же к финалу подходит нечто, воспринимаемое нами как «плохое», мы без сожаления устремляемся вперед, стараясь побыстрее забыть о грустных переживаниях предыдущего периода. Такова логика жизни. В этом смысле уходящий год едва ли стал исключением. Конечно, в целом его сложно назвать легким или удачным. Однако поскольку, в полном соответствии со словами Тютчева, «нам не дано предугадать» ни то, что ждет нас в будущем, ни то, «как слово наше отзовется», едва ли окажется правильным наделять уходящий год лишь каким-либо одним эпитетом. Ведь он сочетал в себе как «хорошие», так и «плохие» проявления. И, не претендуя на абсолютно полный охват всех явлений и тенденций, проявивших себя в 2009 году на рынке недвижимости, предлагаем зафиксировать этот факт. А затем – поблагодарить Быка, сдающего свой «пост» Тигру. За что? Да хотя бы за то, что в уходящем году было не хуже, чем раньше. Ведь это не так уж мало, не правда ли? В целом, наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Еще бы: наконец-то бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением! И покупатель получил возможность вновь ощутить давно утраченное чувство радости от осознания того, что он стал главной фигурой рынка и с ним вновь начали считаться продавцы, готовые не просто к скидкам, но и, в ряде случаев, к соревнованию за первенство в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, в начале года практически на нет сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. И это, конечно, стало пресловутой ложкой дегтя. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен. Не на несколько процентов, а в разы! И так давно вожделенный многими ценовой уровень в $700 за метр московского жилья в начале года вовсе не казался чем-то нереальным! Что же сделало в этой ситуации большинство покупателей? В полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании точки максимального падения цен. И в первом квартале наступившего года все свидетельствовало о том, что совсем скоро многочисленные прогнозы того периода, весьма логично обосновывавшие, почему цены неизбежно снизятся не менее чем в несколько раз, а то и на порядок, получали одно подтверждение за другим. Действительно, этот период был ознаменован проявлениями паники в рядах продавцов, которые были готовы к существенным дисконтам даже на фоне продолжающегося объективного падения цен. Объяснялось это стечением конкретных обстоятельств конкретных продавцов. И большинство покупателей в этой связи решило, что наставшая пора скидок – только начало жилищного рая, представленного сочетанием трех основных факторов: падения цен, готовности к дополнительным скидкам и подстройки продавцов под условия проведения сделок, удобные для покупателей. Поэтому, несмотря на то что на минимальном уровне активность рынка за счет проявленной продавцами гибкости все же поддерживалась, основная группа покупателей продолжила сохранять выжидательную позицию. Между тем те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали снижать цены все с меньшей охотой. Собственно, в основном ценовая коррекция в первом полугодии и завершилась. И покупатели с явным неудовольствием для себя обнаружили, что никаких падений «в разы» не произошло, а рублевое выражение снижения замерло где-то у двадцатипроцентной отметки. Однако от веры в близкое чудо ох как не хотелось отказываться! Ведь казалось: еще совсем чуть-чуть осталось ждать, когда же наконец-то наступит долгожданное обрушение! И вот, покупатели продолжили ждать. Не смутило большую их часть даже то, что все объективно свидетельствовало не просто о накапливающемся отложенном спросе, но и о том, что в стане покупателей начала формироваться группа, по объективным причинам неспособная к дальнейшему выжиданию и нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, именно переход этой группы в активное состояние обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта – апреле. Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможности ждать дальше, эта волна уже в мае сошла на нет. Причем в группу продавцов произошедший всплеск спроса вселил ощущение, что больше снижать цены нет необходимости: в мае они проявили стремление к ужесточению своего подхода к ценообразованию. И на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, многочисленных в то время, резко убавилось число «прямых» скидок, то есть скидок, изначально декларируемых продавцами. Снизился и размер «договорных» скидок, то есть дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. На вторичном рынке, по оценкам специалистов «Релайт-Недвижимость», в тот период по основной массе квартир можно было получить дисконт до 10%, по новому жилью едва ли можно было договориться более чем о 20%. Между тем всего за пару месяцев до этого размер скидок, которые были готовы предоставлять продавцы квартир-новостроек, доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере от 15 до 20%… Покупатели же как бы и не заметили всплеска активности рынка и последовавших за этим изменений в поведении продавцов. И вот, наступило великое противостояние… Это противостояние спроса и предложения, имевшее все признаки «войны нервов», сохранялось все лето. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших найти покупателей на свои объекты, вместо того чтобы предложить их по более привлекательным ценам, спокойно «ушла на летние каникулы». Покупатели ждали… И, чтобы сохранить свою веру в то, что ценовой рай приближается, взахлеб зачитывали друг другу выдержки из статей, наперебой предвещавших «вторую волну» кризиса уже в начале осени. А прогноз, сделанный теперь уже бывшим менеджером Сбербанка, о скором обвале рынка в связи с осенним массовым сбросом банками перешедшей к ним недвижимости стал в течение лета едва ли не самой цитируемой новостью… Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. «Подождем еще, – говорили они друг другу, – ведь не зря же наступил «рынок покупателя». Продавцам квартир просто некуда деваться – осенью они еще сбросят цены»! Собственно, с точки зрения классического маркетинга так и должно было бы случиться. Если бы не одно но: продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным наступившим кризисным временам, с предоставлением дальнейших скидок они решили не просто повременить, а прекратить эту практику вовсе. Вот и вышло совсем как в известной поговорке про шмеля, который в принципе летать не должен, но летает, так как про это не знает… Так прошло лето. «Пора покупать, – заявили профессионалы рынка покупателям в самом начале осени, – иначе месяца через два вы начнете сталкиваться в ряде сегментов с дефицитом предложения. А где дефицит, там недалеко и до роста цен»! На эти заявления представители спроса в основной массе отреагировали весьма своеобразно, решив, что в основе этих заявлений лежит всего лишь стремление риэлторов к пополнению собственного кармана. А раз так, то для покупок все еще нет оснований! Однако за летний период в стане покупателей успел сформироваться новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. И именно представители этого отряда обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелетон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам. Затем, начиная с ноября, продавцы начали первые попытки повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако важно не это, а то, что тренд роста цен проявил себя. И вот тут-то наконец довольно приличная часть покупателей, именуемая в умных книгах «ранним большинством», проявила признаки беспокойства. «Где же обещанный осенний обвал цен?» – поинтересовались ее представители у многочисленных предрекавших его «оракулов». «Где, где? – иронически ответили «оракулы». – Кто ж знал, что цена нефти снова возрастет?» «И что нам теперь делать?» – с удивлением озираясь, спросило «раннее большинство». «Не теряйте надежды, – был ответ, – ведь кризис еще не окончен!» И в этот момент все встало на свои места. Точнее, законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», с удивительным постоянством выжидает наиболее привлекательных условий как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать. Ну, а потом наиболее удачливые из них с удовольствием хвалятся перед менее счастливыми, что купили квартиру, например, процентов на 5 дешевле… А то, что сравнительно недавно можно было с легкостью купить дешевле не на 5, а на 15–20% – так это ведь уже достояние истории, не правда ли? А коли так, то можно подвести итоги года. Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными [censored] цен. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен. Поэтому, в отличие от 2009 года, когда основным трендом было предоставление дисконтов, в предстоящем году эта тенденция в целом обретет противоположный вектор: продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Поэтому времени, в течение которого у покупателей сохраняется возможность приобрести жилье по пока явно не стартовавшим вверх ценам, остается все меньше. И в силу этого я желаю тем, чей жилищный вопрос до сих пор не решен, особо не откладывать с приобретением. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, нарастает. А через полгодика к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск новых проектов в основном был остановлен с начала кризиса… Да и ипотека, «лежавшая на боку» целый год, в последнее время начала подавать явные признаки выздоровления и активизации. А значит, не за горами возобновление возможности приобретения жилья в кредит. Вот и премьер-министр дал соответствующее указание… Или кто-нибудь сомневается в способности нашего премьера обеспечить выполнение своих распоряжений? Фото: Fotobank.ru/gettyimages Конечно, тем, кто сочтет лучшим для себя решением продолжить ожидание обвала цен, в преддверии Нового года надо было бы пожелать скорейшего наступления «второй волны», «второго дна» и прочего вала «вторых» неприятностей. Однако, по понятным причинам, мы воздержимся от подобных пожеланий: ведь верить и надеяться в любой ситуации надо только на хорошее. А раз так, то «чернухе» перед приближающимися праздниками просто нет места. Это уже не первый кризис, который преодолела Россия в целом и ее рынок недвижимости в частности. И из каждого кризиса мы должны выходить обновленными и вооруженными новым опытом. Не сомневаюсь, что так будет и на этот раз. А значит, новый виток оживления рынка неизбежен. Пожелаем друг другу этого. -------------------------------------------------------------------------------- Разбивать ли сделку на этапы? Представим себе ситуацию. Необходимо продать квартиру, чтобы приобрести взамен нечто другое, лучшее, большее и т. п. Картинка из разряда банальных, не правда ли? Однако все чаще риэлторы предлагают разбить сделку на два этапа. Какие трудности могут встретиться на этом пути, читателям «Собственника» рассказывает Олег Самойлов. Представим себе ситуацию. Необходимо продать квартиру, чтобы приобрести взамен нечто другое, лучшее, большее и т. п. Картинка из разряда банальных, не правда ли? Однако все чаще риэлторы предлагают разбить сделку на два этапа. Какие трудности могут встретиться на этом пути, читателям «Собственника» рассказывает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. Особенности альтернативной продажи Обычно подобные задачи решаются за счет применения так называемой альтернативной технологии, при соблюдении которой продажа старой и приобретение новой квартиры осуществляются одновременно. Не говоря о юридических аспектах сделки, это избавляет от риска остаться и без квартиры, и без денег. Однако продажа квартиры, отягощенная необходимостью приобретения «альтернативы», осложняет поиск покупателя и саму сделку: ведь предложение сегодня ощутимо опережает спрос, а значит, покупатель имеет возможность без спешки выбрать лучшее. И естественно, что при прочих равных этот выбор едва ли окажется в пользу альтернативного объекта. Помимо того, очевидным неудобством альтернативной технологии является ограниченность времени на поиск квартиры, приобретаемой взамен. Понятно, что до того, как будет найден покупатель на продаваемое жилье, подбирать что-то для себя особого смысла не имеет: продаваться квартира может месяцами, особенно сейчас, и выбранный альтернативный вариант просто-напросто «уйдет». Закреплять же его авансом также никто не станет: ведь даже сейчас вряд ли найдется кто-то, кто согласится ждать вас как покупателя неопределенный срок. Вот и получается, что альтернативная продажа делает квартиру менее ликвидной и конкурентоспособной. В докризисный период были другие сложности: с учетом непрерывного роста цен продавцу альтернативной квартиры при подборе жилья для себя было необходимо умудриться уложиться в ту сумму, которая была зафиксирована с уже найденным покупателем. И зачастую успеть за ценами было невозможно. В результате сделка могла оказаться сорванной. Страдал в этой ситуации в первую очередь «верхний» покупатель: ведь за тот период, который отводился продавцу на поиск «альтернативы», цены успевали подняться. И новую попытку приобретения жилья приходилось совершать уже по другим деньгам. Сегодня все иначе. С подбором «альтернатив» нет проблем. Да и цены не стремятся к новым вершинам. Главная проблема – нет спроса. И в этих условиях для придания квартирам большей привлекательности многие риэлторы начали активно агитировать своих клиентов – продавцов альтернативных квартир, расчленить предстоящую операцию на два отдельных элемента: продажу и покупку. И выполнить эти элементы независимо друг от друга. То есть продать свою квартиру, а потом, не торопясь, с чувством, с толком, с расстановкой выбрать и купить квартиру ту, что понравится. Тем более что сегодня к этому располагают нынешний «падающий» рынок и ценность на нем покупателей с деньгами. А есть ли выгода? Действительно, квартира, выставленная в продажу как «безальтернативная», приобретает большую конкурентоспособность. И потенциально может быть продана по более высокой цене (пардон, сегодня более уместно говорить «с меньшей скидкой»). И на первый взгляд – сплошные выгоды: возможность дороже продать, спокойно выбрать альтернативу, да еще и сэкономить с учетом снижения цен. Однако так ли все «шоколадно» на самом деле? Особенно для тех, кто пытается таким образом обменять единственное жилье? Во-первых, ситуация разрыва сделки не отменяет необходимости юридического и физического освобождения проданного жилья. То есть, спустя согласованное время после продажи квартиры из нее необходимо выписаться, вывезти вещи, и в таком виде передать ее покупателю. Не вдаваясь в сложную математику, прикинем: если срок, отведенный на освобождение, составляет полтора месяца (а я не встречал на нынешнем рынке покупателей, готовых к большим отсрочкам. Наоборот, покупатели стремятся получить объект своего приобретения максимально быстро), а период регистрации сделки занимает месяц, то у продавца, разорвавшего свою «альтернативу», на поиск, авансирование и проверку нового жилья остается всего две недели. Не так уж и много для того, кто собирался, продав свою квартиру, подойти к вопросу приобретения «с чувством, толком и расстановкой», не так ли? А что, если подобрать взамен проданной квартиру, имеющую желаемые характеристики, не удастся? Конечно, в настоящее время такой риск невелик, но все же… что делать тогда? Вывозить вещи к родственникам, в гараж и на дачу, выписываться «в никуда» и переезжать в съемную квартиру? Не самый поэтический вариант, верно? Да и денежный аспект нельзя сбрасывать со счетов. Приобретать жилье взамен придется исключительно из числа свободных квартир, в которые можно будет переехать и перепрописаться сразу. А такие квартиры по бросовым ценам не продаются даже в условиях сегодняшнего рынка. То есть налицо как минимум невозможность экономии, а как максимум – вполне реальные дополнительные затраты. Да и у кого есть гарантия, что с учетом постоянно обсуждаемой темы девальвации полученная сумма по итогам завершения месячного периода регистрации сделки продажи, мягко говоря, не убавит свою покупательную способность? И купить на нее жилье взамен окажется просто невозможно? Список подобных «а что, если» можно было бы продолжить. Однако думаю, и так понятно, что «расчленение» сделки создает целый ряд рисков и опасностей, отсутствующих при полноценном соблюдении «альтернативной» технологии. И коль скоро это так, вполне уместен вопрос: почему же нынче риэлторы так активно склоняют своих клиентов к разрыву сделок? Неужели не осознают того, что было рассмотрено выше? Осторожно – риэлторы! Как ни грустно, но многие «спецы», и правда, не осознают. Просто потому, что не имеют должной квалификации. А кроме того, привыкли думать в первую очередь не о благе для клиента, а о сделке. Ведь сделка – основание для получения вознаграждения. А что будет потом… да ведь это потом будет! Те же, кто осознает, зачастую руководствуются знаменитым русским «авось». И в текущем состоянии рынка этот «авось» часто срабатывает. А если что изменится – так с риэлтора, что называется, «взятки гладки»: он ведь не принуждал своего клиента разрывать операцию! А вот некоторые из «осознающих» риэлторов делают подобные предложения, руководствуясь довольно гнусным соображением: поскольку клиент, уже продавший свою квартиру, находится в жестком цейтноте, так как часы, отсчитывающие срок освобождения, неумолимо тикают, это делает клиента гораздо более сговорчивым. Соответственно, риэлтору при этом не составляет большого труда «запихнуть» своего клиента не в то, что тому хочется, а в то, что есть. Знаю случаи, когда это «запихивание» сопровождалось циничным комментарием: «А мы вас потом снова обменяем!» Есть и еще один нюанс. Дело в том, что сопровождение покупки с технологической точки зрения для риэлтора гораздо сложнее, чем сопровождение продажи. Из чего складывается обычная риэлторская услуга при продаже? Необходимо дать объект в рекламу, ответить на звонки, провести показы квартиры, подготовить необходимые документы и провести сделку. При покупке же прежде всего надо найти вариант, соотнося требования клиента с его финансовыми возможностями. Да и работа по проверке квартиры (если только эта проверка действительно проводится профессионально) представляет собой самостоятельную и требующую изрядных затрат как времени, так и денег задачу: ведь важно не только выяснить все основные сведения об истории квартиры, но и дать им правовую оценку, предусмотрев всевозможные «подводные камни». И ответственность риэлтора перед клиентом в этом случае гораздо выше, чем при продаже. К чему я клоню, думаю, вполне очевидно. Не секрет, что риэлторы во все времена с гораздо большей охотой принимались за обслуживание продавцов, чем покупателей. Сегодня, конечно, покупатель стал желанным гостем в агентствах недвижимости. Но охоты у риэлторов к сопровождению покупок от этого отнюдь не прибавилось. Тем более что «развести» многих продавцов, измученных низким спросом, на «расчлененку» в сегодняшних условиях задача, не поражающая сложностью. Кто не рискует – тот пьет шампанское Что же делать в этой ситуации продавцам «альтернативных» квартир – а их большинство? Во-первых, я бы не советовал с готовностью соглашаться на предложения о разрыве сделки. Все-таки одновременное приобретение – конструкция гораздо более надежная и в финансовом, и в житейском смыслах. Во-вторых, необходимо понимать, что разрыв «альтернативы» – далеко не единственный способ повышения ликвидности продаваемого жилья. Просто другие способы обычно риэлторами не используются. Однако это ведь не значит, что их нет. Зачастую повысить привлекательность квартиры, выставленной на продажу, можно за счет проведения предпродажной подготовки. При этом совершенно необязательно делать полномасштабный ремонт. Но помыть-почистить квартиру, освободить ее от лишней мебели и вещей, отремонтировать всю встроенную технику, заменить перегоревшие лампочки и наконец разобрать балкон – тот категорический минимум, который должен быть выполнен обязательно. И если ваш риэлтор ничего не сказал вам об этом, я сомневаюсь не только в его мастерстве, но и в профпригодности. Помимо этого, настоящий профессионал всегда досконально изучает характеристики и особенности не только «своего», но и конкурирующих объектов. И делает это для того, чтобы осуществлять продвижение квартиры своего клиента «зряче», опираясь на имеющиеся преимущества и нивелируя существующие недостатки. Думаю, вывод сделать несложно. При этом теоретически работа риэлтора должна быть направлена на создание удобства и снижение риска для клиента. На практике же, увы, частенько бывает иначе. «Расчлененка» – одновременно риск для клиента и удобство для риэлтора. Готовы ли вы к тому, чтобы рискнуть и ради удобства риэлтора «разорвать» свою альтернативную сделку, – решать только вам. Но я бы в подавляющем большинстве случаев играть такими вещами все же не советовал. Особенно если аргументы за разделение процесса небесспорны, а профессионализм того риэлтора, которому вы доверили решение своего жилищного вопроса, не очевиден на все сто процентов. -------------------------------------------------------------------------------- Отдавать ли документы на квартиру брокеру Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» Олегом Самойловым. Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.

Сергей Бражников.«Эксклюзив» – объективная необход | 27.04.18

Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу. Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости. Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным». К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов. Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы. А вот при отсутствии такой договоренности агентству попросту нет смысла тратить деньги на продвижение объекта, который одновременно с ним продает еще дюжина компаний. Все же агентство – организация коммерческая и стремится заработать. Cтоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи Однако, стоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи. И первым «звонком» здесь должно стать требование агентства отдать им при заключении эксклюзивного договора правоустанавливающие документы на квартиру. Дескать, они должны храниться в сейфе агентства весь период действия договора, мол, таковы правила… Документы как подтверждение полномочий риэлтора Надо сказать, что определенная обоснованность у этого требования существует. Дело в том, что практика, сложившаяся на московском квартирном рынке, в этой части такова: покупатель (а чаще риэлтор покупателя, так как сам покупатель не всегда знает подобные тонкости), внося предоплату, справедливо хочет получить подтверждение, что он вступает во взаимоотношения с тем брокером, который и правда уполномочен продавать квартиру. И уполномочен как раз на эксклюзивной основе. Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства. Так уж сложилось, что в московской практике проведения операций с недвижимостью подтверждением эксклюзивности прав посредника и серьезности намерений продавца является наличие у риэлторской компании, выставившей квартиру в продажу, оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. А теперь про «игры», в которые играют риэлторы. «Игры», в которые играют риэлторы Подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении. Однако требуют риэлторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем? Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях. Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риэлторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов. А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов. Еще одна популярная «игра» недобросовестных риэлторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали. Вдруг оказывается, что договор на оказание риэлторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риэлторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ. Как быть? Каков же выход? Конечно, каждый принимает решение сам. Но я бы в принципе не рекомендовал иметь дело с агентством, сотрудники которого обосновывают свои требования, предъявляемые к клиенту, отсылкой к «такому порядку». Если этот порядок оправдан интересами клиента – его, несомненно, можно признать верным и согласиться с ним. А вот если единственное его объяснение – обеспечение удобства для риэлтора… Реальный профессионал уже при заключении договора на обслуживание объяснит своему клиенту, когда, зачем и на какой период ему понадобятся правоустанавливающие документы. Если же этих объяснений нет, не думаю, что подлинники стоит передавать. Да, показать их, действительно, надо. Любой уважающий себя агент возьмется за продажу квартиры, только убедившись, что ее предлагает действительно собственник или его доверенное лицо. Да, копии документов, действительно, надо оставить в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю, оценить, какие подводные камни могут ожидать как вас, так и покупателя во время и после сделки, и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны. И если агент или его руководство без внятного объяснения причин жестко настаивает, чтобы документы с самого начала сотрудничества хранились в сейфе компании, – это повод поискать другого риэлтора. Или как минимум – со всей недвусмысленностью – дать понять, что «игра в одни ворота» с вами не пройдет. -------------------------------------------------------------------------------- О чем молчат агенты при продаже комнат Комнаты в коммунальных, а зачастую и в обычных квартирах активно предлагаются на рынке, радуя не самых состоятельных граждан возможностью обзавестись собственной жилплощадью. Однако, помимо довольно низкой цены, в остальном такое приобретение может таить в себе много неприятных сюрпризов. О которых, кстати, далеко не всегда риэлторы рассказывают своим клиентам. Поэтому сегодня поговорим об особенностях сделок с коммуналками. В 90-е, пожалуй, самой распространенной операцией на рынке недвижимости было расселение коммуналок. Сейчас тема уже не столь актуальна: большинство бывших «вороньих слободок» превратились в весьма фешенебельные отдельные квартиры, а их прежние обитатели давно избавились от необходимости делить свои кухни и иные «места общего пользования» с посторонними людьми. Однако, комнаты в коммунальных, а зачастую и в обычных квартирах по-прежнему предлагаются на рынке, радуя не самых состоятельных граждан возможностью обзавестись собственной жилплощадью. Впрочем, ценой плюсы покупки комнаты во многих случаях и ограничиваются. Потому что в остальном такое приобретение может таить в себе много неприятных сюрпризов. О которых, кстати, далеко не всегда риэлторы рассказывают своим клиентам. Поэтому сегодня поговорим об особенностях сделок с коммуналками. Лучший покупатель – сосед? Главным отличием продажи комнаты в коммунальной квартире является то, что ее нельзя продать кому угодно. Вернее можно, но не сразу. Потому что у продавца такой комнаты «по определению» есть соседи по квартире. Они-то и обладают преимущественным правом покупки. На практике данное положение означает, что, решившись расстаться с «коммунальной собственностью», продавец прежде всего должен предложить ее этим самым соседям. И только если они откажутся, может выставить комнату в открытую продажу. Таковы требования статьи 250 ГК РФ. Соответственно, покупая комнату, стоит убедиться, что соседям было направлено уведомление о продаже этого помещения, и в течение месяца с момента направления такого уведомления эти самые соседи не предприняли ничего для ее приобретения, а еще лучше – дали письменный отказ от покупки, оформленный у нотариуса. Кстати, если какая-либо из комнат в коммуналке не приватизирована, то в роли «соседа» выступают городские власти, и уведомление о продаже комнаты должно направляться Департамент муниципального жилья. Впрочем, подобные требования сегодня известны и многим продавцам, и покупателям, и уж тем более риэлторам. Более того, большинство агентов, приступая к продаже комнаты, добросовестно разъясняют своему клиенту, что надо делать. Однако дальше могут начаться «тонкости». Тонкости, как это нередко бывает на нашем рынке недвижимости, нередко связаны с правами несовершеннолетних. Родители за детей не подписываются! Если одна из соседских комнат находится в собственности (в том числе долевой) у несовершеннолетнего ребенка, то разрешение на отказ ребенка от преимущественного права покупки должны дать органы опеки. И нередко эти самые органы опеки такого разрешения не дают. Преследуют они при этом вполне гуманные цели: таким образом они пытаются подтолкнуть родителей к покупке комнаты и улучшению условий жизни ребенка. Однако не у всех родителей и вправду есть возможность для приобретения дополнительной жилплощади: как ни крути, а комната в столице редко обходится дешевле, чем в пару миллионов. И в этой ситуации родители, недолго думая, пишут «отказ» от имени ребенка. Естественно, никакой юридической силы такой отказ не имеет, что обычно приводит к «развалу» сделки в процессе ее государственной регистрации. Но даже если регистрация все же пройдена (а случаи подобные на практике мне встречались), покупателю [censored] не только рано, но и вообще нет никакой возможности, поскольку в дальнейшем такая сделка запросто оспаривается в суде. И остается только надеяться, что «пронесет»… Конечно, риэлтор допускает такое исключительно по собственной некомпетентности, а никак не по злому умыслу: все-таки абсолютное большинство договоров купли-продажи с таким «отказом» просто не зарегистрируют. Тем не менее участникам сделки от этого не легче. Поэтому, выбирая риэлтора для совершения операции с жилплощадью в коммуналке или долей в квартире, поинтересуйтесь, сколько он провел именно таких сделок. Ведь описанными ситуациями список «тонкостей» не ограничивается. Дареному коню в зубы смотрят! Впрочем, гораздо сложнее, когда юридические нюансы дополняются «человеческим фактором». В истории с продажей или покупкой комнат такое бывает, когда сосед вовсе не друг и не товарищ. Конечно, идеальный для покупателя вариант, когда соседи продавца безропотно идут к нотариусу и оформляют у него заявления об отказе от права преимущественной покупки. Однако на практике, как говорится, возможны варианты… И частенько варианты эти сводятся к тому, что соседи занимают позицию «собаки на сене», просто не желая официально подтверждать свой отказ приобрести продаваемую комнату. Причем самые знающие из них не только не дают подтверждения отказа, но и стараются всячески избежать получения уведомления о продаже комнаты. Это дает им возможность возмущенно заявить в суде: «Я знать не знал о продаже комнаты! Если бы знал, обязательно купил бы!» – и на этом основании потребовать признания сделки недействительной и перевода прав покупателя комнаты на себя. Если соседи заняли такую «агрессивно-выжидательную» позицию, риэлтору приходится превращаться в дипломата и пытаться добиться-таки вожделенного «отказа». Однако на практике часть риэлторов предпочитает пойти путем наименьшего сопротивления и убедить собственного клиента оформить сделку путем заключения не договора купли-продажи, а договора дарения. Конечно, провести такую сделку вполне возможно, и никаких проблем с регистрацией при этом не возникнет: ведь для совершения дарения спрашивать согласия соседей нет нужды. Однако в этом случае над покупателем повисает «дамоклов меч». Ведь дарение, прикрывающее куплю-продажу, – это, согласно ст. 170 ГК, притворная сделка. Вот и получается, что эта сделка является недействительной изначально, и в дальнейшем с легкостью «разваливается» в суде. Увы, риэлторы, проводящие подобные операции, информируют об этом своих клиентов-покупателей далеко не всегда… Впрочем, описанными «подводными камнями» особенности сделок с комнатами на ограничиваются. О других моментах, которые надо знать потенциальным покупателям и продавцам коммуналок, читайте в следующем выпуске рубрики. Покупатель и тайная комната: как обнаружить подмену ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. Представьте себе вполне обычную ситуацию. Вы купили комнату. Комната хорошая, большая, светлая, с балконом, выходящим в зеленый московский дворик. Договор купли-продажи подписан и зарегистрирован, деньги переданы продавцу, с отказами соседей проблем нет: все задокументировано. И вот вы сделали ремонт в своем новом жилище, на всякий случай поставили железную дверь, завезли мебель и вдруг…В предыдущей статье Олег Самойлов рассказывал о юридических аспектах приобретения комнаты в коммунальной квартире или доли квартиры. Впрочем, даже если в правовом плане все замечательно, покупатель комнаты может оказаться в весьма затруднительном положении. И роль непрофессионализма или банальной невнимательности риэлторов в этих затруднениях играет далеко не последнюю роль. Не то подсунули! Представьте себе вполне обычную ситуацию. Вы купили комнату. Комната хорошая, большая, светлая, с балконом, выходящим в зеленый московский дворик. Договор купли-продажи подписан и зарегистрирован, деньги переданы продавцу, с отказами соседей проблем нет: все задокументировано. И вот вы сделали ремонт в своем новом жилище, на всякий случай поставили железную дверь, завезли мебель и вдруг… Вдруг приходит улыбающийся сосед по коммуналке и объявляет, что вы живете в ЕГО комнате. А он – в вашей. И что надо бы восстановить «статус кво». То есть ему пора переселиться в ту самую, только что отремонтированную и с балконом во двор, а вам – в соседнюю, где окна выходят на загазованный шумный проспект, да и ремонт в последний раз был явно в середине прошлого века! В доказательство сосед предъявляет свое свидетельство о собственности с указанием номера комнаты и поэтажный план, где этот номер указан аккурат на купленном вами помещении. И самое печальное, что тот самый сосед прав: он действительно является полноправным собственником вашей комнаты. Вернее, той, которую вы искренне считали своей и в которой сделали ремонт. А вы тоже являетесь полноправным собственником комнаты. Вон той, без балкона, ремонта и с окнами на дорогу. Больше того, даже оспорить в суде покупку «не той» комнаты не удастся: ведь в договоре указан номер комнаты и стоит подпись покупателя. А уж в какую комнату потом этот покупатель приобретал краску для потолка и железную дверь, ни один нотариус или сотрудники регистрационной службы отследить не могут, да и не должны. Вот так бывает… Коммунальные квартиры, за редким исключением, образовывались в середине прошлого века: люди переезжали в новые дома, получая комнату или две в многокомнатной квартире. В советской стране не было частной собственности на городское жилье, поэтому все въезжали на основании ордера, в котором были указаны дом, квартира и номер комнаты. На последнее радостные новоселы мало обращали внимание, подчас занимая первую попавшуюся комнату. Либо по договоренности с новыми соседями, либо по принципу «кто первый встал, того и тапки». Все это происходило 50-60 и даже более лет назад. И в течение многих и многих лет «советского периода» в большинстве коммуналок проживали одни и те же семьи: комнаты переходили от родителей к детям не на основании собственности, а по факту прописки. И уж тем более новые поколения и знать не знали, что в ордере, полученном прародителями в «лохматых» 50-х или 60-х, значился какой-то там номер комнаты. Так что сейчас, решив приватизировать и продать свою комнату, люди вряд ли даже подозревали, что приватизируют вовсе не то помещение, в котором живут. Обнаружить это, конечно, можно было, заглянув в поэтажный план. Но и этот документ большинством обычных людей воспринимается исключительно как одна из необходимых для продажи «бумажек». И еще один момент. Вполне возможно, что по документам о собственности, которые вам предъявит продавец, комната, которую он вам показывает, – вовсе не комната, а доля в праве собственности. В коммуналках, правда, подобные документы встречаются нечасто, а вот в отдельных квартирах – сплошь и рядом. Так вот, встретившись с подобными документами, покупателю следует четко понимать, что, покупая долю, он становится собственником не какой-то конкретной, четко определенной площади, а части квартиры. При этом вопрос, «в каком конкретно углу» расположены его квадратные метры, остается за кадром. И для того, чтобы получить на этот вопрос ясный ответ, покупателю может понадобиться вначале определить через суд порядок пользования квартирой, что, сами понимаете, является довольно сомнительным удовольствием. Поэтому покупателям я от души рекомендую уточнять у своих риэлторов или непосредственно у продавцов, какими документами подтверждается их право собственности. И если выяснится, что реально продается не комната, а доля, скептически относиться к уверениям, что «это одно и то же». На практике риэлторы подобными сказками, увы, нередко грешат. Однако реально размер этих «двух разниц» весьма велик… Мошенничество или халатность? Оставим в стороне моральные качества «замечательного соседа», который вряд ли узнал о том, что на самом деле обладает другой комнатой, только после того, как новые жильцы вложились в ремонт. Зато обратим внимание на того, кто просто обязан был до покупки узнать, что фактически продавцы проживают не в своей комнате. Ну и соответственно, поделиться этим знанием со своим клиентом-покупателем. Конечно, все это обязан был сделать риэлтор. За годы работы на рынке недвижимости я не раз встречался со случаями, когда мошенники, называющие себя риэлторами, специально вводили в заблуждение покупателей, показывая им совсем не тот объект, который продается в реальности. Например, поменяв местами таблички с номерами квартир. Вполне возможна такая афера и с комнатами. Но все же это истории в большинстве своем из области откровенно уголовных деяний и эпохи «лихих 90-х». Сегодня же такие вещи происходят по более прозаичным причинам: непрофессионализму, лени и элементарной недобросовестности риэлтора.

Александр Бахарев.Агенты получили новое задание | 27.04.18

Как можно легко видеть из последних событий в мире, земля под Кремлём сильно закачалась: госпожа Клинтон не признала «выборы», Европарламент выпустил резолюцию в том же духе, с требованием «выборы» перевыбрать, тем самым встав на сторону собравшихся 10 декабря на Болотной площади людей. Лафа у Кремля закончилось, как заканчивается кредит в магазине у алкоголика. Плюс ко всему, народ всё до предела достало, и он массово выбежал на улицы, чего не было с 1991-го года. Просто задолбала эта власть, которая мешает жить людям. И тут, когда все повисло в воздухе, когда власть зашаталось, когда у правителей замаячили картины, по типу как это было в Ливии и в Египте, в сети появились какие-то новые писатели, как бы от националистов. Эти писатели стали писать приблизительно такие вещи Бла-бла-бла…. Западу, в первую очередь США – минимум со времен Мюнхенской речи некомфортен Путин – потому что он способен говорить им «нет»…бла-бла-бла… бла-бла-бла…. На Болотной площади удар наносился не по фальсификаторам выборов. И даже не только по Путину. Он наносился по планам восстановленияРоссии, ее субъектности в мировой политике и по планам реинтеграции и восстановления территориальной целостности страны. …бла-бла-бла Ссылку мы не приводим, ибо таких опусов, с подобными «мыслями» полно даже в телевизоре. О чем речь, понятно – мол, «братья и сестры», давайте объединяться и противостоять США, Западу, либералам, масонам, мусонам, ибо они хотят разрушить, не дать восстановить, сожрать, сжечь (нужное подчеркнуть) «нашу страну». Про фальсификации на «выборах» ни слова, как будто это ерунда, хотя в Америке, председателей участковых избиркомов поджаривали на электрическом стуле за подтасовки. Вот так сурово. Тут же куча каких-то граждан активно откликнулась на призывы, и начала бегать по сети, декламируя услышанные где-то воззвания – мол, пусть власть не сильно хороша, но либералы, оранжевые, немцовы и рыжковы, клинтоны и байдены – те ещё хуже. Потому давайте сплотимся вокруг Владимира Владимировича, а он уж нас облагодетельствует. Может быть. Потом. Во-первых, может страна и наша, только нам она и так давно не принадлежит, ни её земля, ни её недра, ни богатства созданные нашими дедами и прадедами. Во-вторых, причём здесь вообще оранжевые и масоны с Западом. Надрали с «выборами»и властью этой, нас, русских. На самом деле, всё это даже не смешно, поскольку единственные, с кем Кремль боролся все эти десять лет – это русские патриоты, националисты. За хранение гусель даже сажали. Тюрьмы переполнены людьми, отбывающими наказание по 282-й статье, посадка по которой была поставлена на поток. Сначала в ряды молодежи засылались провокаторы, которые бегали к криками «Хайль Гитлер!», втягивали подростков в разборки с гастарбайтерами, потом провокаторам позволяли уйти, а всех собравшихся вокруг них прятали за решетку. Работа была поставлена на поток. И кроме того, что тем самым калечили жизни молодых русских парней – попутно русских выставляли как олигофренов-фашистов и дебильных гитлеристов. Всё это устроили граждане, которые себя сейчас «переизбрали» в парламент. И вокруг них нас призывают сплотиться? Естественно, нормальные люди после этого никогда не будут поддерживать режим, ибо даже оккупанты рядом с ним лучше. В конце концов, в 1941-м году в Белоруссии немцы расстреливали своих солдат за мародерство, а тут каждый второй уполномоченный властью гражданин – вор, бандит, вымогатель и мародёр в одном флаконе. Кроме всего прочего, есть закон природы, по которому побеждает сильнейший. Если кто-то победит засевших тут тупых упырей – значит так тому и быть, значит он организован лучше и порядка при нём будет больше. На том можно было бы и заканчивать, но как люди прагматичные, мы можем заметить вот что. Для русских националистов как для прагматиков главное добиваться того, чего мы хотим. Не имеют значения персоналии граждан, с которыми можно о чем-то договариваться. А условия наши простые, для начала. Свободные и честные выборы с допуском к ним ВСЕХ партий, это само собой разумеющееся. Отмена статьи 282 УК, с немедленным освобождением из под стражи ВСЕХ по ней преследуемых, и попутным заведением уголовных дел против судей и правоохранителей, трудившихся по этой статье особо рьяно. (Посадить обязательно, как гарантия, что это не повторится впредь). Передача материальных ресурсов и предоставление возможностей для деятельности русских информационных и политических структур (структур не подставных, типа завтры и всяких нарочницких). Включение демократических русских структур в политический процесс. Наше особое требование - вынос из «мавзолея» терафима «Ленина» с тотальным демонтажем оккультного сооружения. Возможно кто-то ещё добавит. Вот такие простые условия. Если их готовы выполнить участники процесса, тогда можно о чём-то говорить. Если их не выполнить – то за поддержкой к русским националистам можно не обращаться. Всех кто будет бегать с бла-бла-бла …. козни США и Запада ….. бла-бла-бла …, от имени русских, считаем провокаторами и вносим их в список провокаторов. Просто, раньше провокаторам давали задание вывешивать свастики и призывать нападать на таджиков, а сейчас задача сменилась. Мы с удовольствием будем смотреть, как гражданин Ходорковский выйдет из тюрьмы, получит должность министра МВД и начнёт закатывать в асфальт всех кто помог освоить ему профессию швеи-мотористки. Так или иначе, но все эти люди воплощали в жизнь и статью 282, так что справедливость по любому восторжествует, хоть таким образом. В 1941-м «братья и сестры» развесили уши и поддержали усатого товарища в Кремле, забыв выставить условия – потом, потом, а после чего получили продолжение лагерей аж до 1991-го. В 1991-м, как бы русские патриоты поддержали ГКЧП и опять остались с [censored] В 1993-м поддержали Руцкого и Хасбулатова – и в итоге опять получилась [censored] Наконец в 2001-м очень многие патриоты проголосовали за Путина, который обещал братьям и сестрам, что будет мочить врагов в сортире. В итоге братьям и сестрам подарили статью 282. Но теперь всё, ХВАТИТ. Какую-то силу в политической борьбе поддержать только в обмен на реальные исполнения требований Здесь и Сейчас. Других вариантов русские националисты даже не рассматривают.

Аноним | 27.04.18

интересно, ася это еще кто???очередная жертва аушева??? тогда действительно она бедная((( и наверное уже гепатитная))))

Лена | 27.04.18

- Упссс! Давно я не заглядывала на этот форум! Смотрю Жилка уже свои поганые рученки к верху задрала, всё - пишет - нет уже Руссрегиона. А-ха-ха-ха, ну хоть чего то мы добились благодаря этому сайту! УРАаааа!!! Только ты поганая тварюшка со своим аушевским выпердышем забыли перед народом покаиться!?! Пощады от нас не ждите, ходи лысая гепатитная [censored] по Камергерскому переулку и оглядывайся и Ослоёбычу привет передавай, ребята наши его не забыли.... Трепещите гадюки))))))

Разжигателям нац распрей Аушеву и Жилинской | 27.04.18

Самый настоящий криминальный отстойник — организованных преступных группировок (и особенно кавказских) - это так называемый комитет по делам воинов-интернационалистов во главе с заклейменным позором ингушским народом Аушевым Русланом Султановичем и его подсосником Тимуром Асхабовичем, прозванным сотрудниками Руссрегиона - Ослоёбычем.