Что из себя представляет "РуссРегион" он же Realty | 27.04.18

Генеральный директор - Жилинская Анжелика Альбертовна - человек неадекватный, имеется мед справка, по суду лишена родительских прав, скрывается от уплаты алиментов, живет в кабинетике-кладовке прям на Камергерском переулке, где площади по кривой схеме предоставлены от комитета по делам воинов-интернационалистов. Основной принцип работы - потогонная система - набирают массу людей, а потом под различным предлогом, чтобы не платить деньги (во всех агентствах основной заработок - это %, в данном агенстве у вас вначале будет ставка 20 %) - людей просто выдавливают, текучка - просто коллосальная, правда нормальные люди уходят сразу через 1-3 дня. У начальников отд - небольшой оклад, который они могут не увидеть в течен 3-х мес, а потом весь коллектив агентства полностью меняется. В ситуации заложников по з/п находятся юрист (иногда принимают на работу - якобы на испытательный срок - для выполнения разовой работы, а потом выгоняют выплатив четверть з/п), секретарь. Агентство постоянно на подсосе, сайт не работает, реклама скудная - в основном бесплатн/доступный интернет технологии, да и то если оплатят вовремя трафик, бумаги для распечаток нет, ксерокс часто не работает, звонков зявок нет, гор телефоны тоже часто отключают за долги, серьезные клиенты отказываются работать с этой шарашкой. У генеральной постоянные нервные срывы, деловой репутацией среди бизнеса не пользуется, вести переговоры не умеет (образование - купила диплом в переходе метро), с людьми разговаривает и относится высокомерно, грубо. При серьезных (частых)проблемах стрелки переводит на свою покрышку - Аушева Тимура Асхабыча (характеристику см далее). Методы ведения переговоров действительно напоминают 90-е года, просто дикари. Мошейническим путем могут у Вас попросить денег взаймы - на развитие бизнеса, естественно безвозвратно! Коллектив зашуган, витает атмосфера недоверия, заискивания перед гендир, стукачества, сплетни (чтобы хоть какие то копейки свои забрать), а потом пополнить ряды на этом форуме для выражения ярой неприязни. ХОТИТЕ у нас РАБОТАТЬ - МИЛОСТИ ПРОСИМ! Приобритете БОЛЬШОЙ ЖИЗНЕННЫЙ ОПЫТ! Много Вас наивных алчущих работы ходит - а тут МЫ - благодетили!

вадим | 27.04.18

Полностью с вами согласен наблюдающий и всем советую так же банить МОШЕННИЦУ ЖИЛИНСКУЮ АНЖЕЛИКУ АЛЬБЕРТОВНУ.Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц...Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... и в инете много информации про эту мошенническую шайку,добросовестный соискатель и клиент обязательно проверит!

НАБЛЮДАЮЩИЙ | 27.04.18

Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц...Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... Истинную картину об Руссрегионе рекомендую читать с первых страниц... и в инете много информации про эту мошенническую шайку,добросовестный соискатель и клиент обязательно проверит!

Специально для Дмитрия | 27.04.18

Что касается Бахарева Александра Александровича, то он действительно, крайне непродолжительное время работал в компании на должности исполнительного директора (3 месяца). При этом умудрился, подобно Шуре Балаганову, при ежемесячном окладе в 150 000 рублей, сделать попытку получить с клиента дополнительное вознаграждение в размере 10 000 рублей, за что и был с позором уволен из фирмы. Полученное им незаконное вознаграждение было с извинениями возвращено клиенту. ....................................................................... Ну и где здесь про взятку ? Включай левое полушарие дурбацело и не в чем себе не отказывай.

Официальное заявление | 27.04.18

Нижеперечисленные граждане, которые пишут сообщения на настоящем форуме, под разными псевдонимами, никогда не состояли в трудовых отношениях с ООО «РуссРегион-группа компаний», все они являются руководителями, штатными работниками незначительных агентств недвижимости либо просто «черными» риэлторами. Предостерегаем лиц, посещающих данный сайт иметь дело с этими мошенниками, которые, выступая от имени нашей компании, пытаются таким образом дискредитировать ее, для того получить конкурентные преимущества. Вот их имена: 1) АНДРИАНОВ Михаил Александрович (Москва, бульвар Яна Райниса,16-1-103);2) БРАЖНИКОВ Сергей Сергеевич (МО,Солнечногорский район,п.Менделеево, ул. Институтская,9-33), 3)КАЛАЧЕВ Александр Александрович (Москва, ул.Домодедовская,46-8);4)САРНЕЦКИЙ Алексей Викторович (Москва,ул.Братиславская,27-1317);5)Туголуков Антон Валерьевич (МО,Солнечногорский район,п.Менделеево, ул. Институтская,12-67). Что касается Бахарева Александра Александровича, то он действительно, крайне непродолжительное время работал в компании на должности исполнительного директора (3 месяца). При этом умудрился, подобно Шуре Балаганову, при ежемесячном окладе в 150 000 рублей, сделать попытку получить с клиента дополнительное вознаграждение в размере 10 000 рублей, за что и был с позором уволен из фирмы. Полученное им незаконное вознаграждение было с извинениями возвращено клиенту. В очередной раз заявляем: лица, которые имеют претензии имущественного характера к работодателю могут обратиться с заявлением в комиссию по трудовым спорам. Данное заявление будет тщательно рассмотрено и при подтверждении факта невыплаты (неполной выплаты) денежных сумм они будут незамедлительно перечислены на расчетный счет заявителя. В.Н.И.М.А.Н.И.Е !!! ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ ЗАЯВЛЯЕМ: ЛИЦА, КОТОРЫЕ ИМЕЮТ ПРЕТЕНЗИИ ИМУЩЕСТВЕННОГО ХАРАКТЕРА К РАБОТОДАТЕЛЮ, МОГУТ ОБРАТИТЬСЯ С ЗАЯВЛЕНИЕМ В КОМИССИЮ ПО ТРУДОВЫМ СПОРАМ. ДАННОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ БУДЕТ НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНО ТЩАТЕЛЬНО РАССМОТРЕНО И ПРИ ПОДТВЕРЖДЕНИИ ФАКТА НЕВЫПЛАТЫ (НЕПОЛНОЙ ВЫПЛАТЫ) ДЕНЕЖНЫХ СУММ ОНИ БУДУТ НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНО ПЕРЕЧИСЛЕНЫ НА РАСЧЕТНЫЙ СЧЕТ ЗАЯВИТЕЛЯ. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. «Черные» риэлторы на данном форуме 1) АНДРИАНОВ Михаил Александрович (Москва, бульвар Яна Райниса,16-1-103);2) БРАЖНИКОВ Сергей Сергеевич (МО,Солнечногорский район,п.Менделеево, ул. Институтская,9-33), 3)КАЛАЧЕВ Александр Александрович (Москва, ул.Домодедовская,46-8);4)САРНЕЦКИЙ Алексей Викторович (Москва,ул.Братиславская,27-1317);5)Туголуков Антон Валерьевич (МО,Солнечногорский район,п.Менделеево, ул. Институтская,12-67) 5). Что касается БАХАРЕВ Александр Александрович (МО, г. Протвино, ул. Ленина, 1-121)……………………………………………… БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ !!! В.Н.И.М.А.Н.И.Е !!! АНДРИАНОВ Михаил Александрович ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. Мошенник и «черный» риэлтор, никогда не имейте с ним дела. Неоднократно обманывал людей. О работе с недвижимостью имеет смутное представление. Нигде систематически не работает. Может представляться работником ООО «РуссРегион-группа компаний» и предъявлять соответствующую визитку. Если это произошло с вами, сразу обращайтесь в правоохранительные органы. Итак, мошенник и «черный» риэлтор АНДРИАНОВ Михаил Александрович, зарегистрированный по месту жительства: Москва, бульвар Яна Райниса,16-1-103, будьте бдительны. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… В.Н.И.М.А.Н.И.Е !!! БРАЖНИКОВ Сергей Сергеевич ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. Судимый за хищение денежных средств в фирме, в которой работал курьером-развозчиком. Мошенник и «черный» риэлтор, никогда не имейте с ним дела. Неоднократно обманывал людей. О работе с недвижимостью имеет смутное представление. Нигде систематически не работает. Может представляться работником ООО «РуссРегион-группа компаний» и предъявлять соответствующую визитку. Если это произошло с вами, сразу обращайтесь в правоохранительные органы. Итак, мошенник и «черный» риэлтор БРАЖНИКОВ Сергей Сергеевич, зарегистрированный по месту жительства: МО,Солнечногорский район, п.Менделеево, ул. Институтская, 9-33, будьте бдительны. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. В.Н.И.М.А.Н.И.Е !!! САРНЕЦКИЙ Алексей Викторович ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. Мошенник и «черный» риэлтор, никогда не имейте с ним дела. Неоднократно обманывал людей. О работе с недвижимостью имеет смутное представление. Нигде систематически не работает. Может представляться работником ООО «РуссРегион-группа компаний» и предъявлять соответствующую визитку. Если это произошло с вами, сразу обращайтесь в правоохранительные органы. Итак, мошенник и «черный» риэлтор САРНЕЦКИЙ Алексей Викторович, зарегистрированный по месту жительства: Москва, ул. Братиславская, 27-1317, будьте бдительны. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. В.Н.И.М.А.Н.И.Е !!! ТУГОЛУКОВ Антон Валерьевич ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. Мошенник и «черный» риэлтор, никогда не имейте с ним дела. Неоднократно обманывал людей. О работе с недвижимостью имеет смутное представление. Нигде систематически не работает. Может представляться работником ООО «РуссРегион-группа компаний» и предъявлять соответствующую визитку. Если это произошло с вами, сразу обращайтесь в правоохранительные органы. Итак, мошенник и «черный» риэлтор ТУГОЛУКОВ Антон Валерьевич, зарегистрированный по месту жительства: МО, Солнечногорский район, п.Менделеево, ул. Институтская,12-67 , будьте бдительны. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. В.Н.И.М.А.Н.И.Е !!! БАХАРЕВ Александр Александрович ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. Ранее судимый, мошенник и «черный» риэлтор, никогда не имейте с ним дела. Неоднократно обманывал людей. О работе с недвижимостью имеет смутное представление. Крайне непродолжительное время работал в компании на должности исполнительного директора (3 месяца). При этом умудрился, подобно Шуре Балаганову, при ежемесячном окладе в 150 000 рублей, сделать попытку получить с клиента дополнительное вознаграждение в размере 10 000 рублей, за что и был с позором уволен из фирмы. Полученное им незаконное вознаграждение было с извинениями возвращено клиенту. На настоящий момент нигде систематически не работает. Живет на алименты, которые теща платит для своего несовершеннолетнего сына. Может представляться работником ООО «РуссРегион-группа компаний» и предъявлять соответствующую визитку. Если это произошло с вами, сразу обращайтесь в правоохранительные органы. Итак, мошенник и «черный» риэлтор БАХАРЕВ Александр Александрович, зарегистрированный по месту жительства: МО, г. Протвино, ул. Ленина, 1-121 , будьте бдительны. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….

О чем говорят риэлторы: о мертвых душах и живых на | 27.04.18

Осень в разгаре, на улицах похолодало, но погода отнюдь не остужает страсти, кипящие вокруг квартирных вопросов. В середине октября на Sebedom.ru читатели обсуждают с риэлторами правомерность вступления в наследство, «детские» доли в собственности, схемы альтернативных сделок купли-продажи и появление в квитанциях на квартплату загадочных мертвых душ. Фото: Fotolia Делим неделимое? Двухкомнатная квартира, 54 кв. м, у меня в собственности 1/2 доля. С мужем развелись в мае 2010 г., в одной квартире с ним находиться опасно, пьет, пытался меня задушить. Живу сейчас в другом городе у родителей (всего 7 человек с семьей сестры), оплачиваю по Сбербанку свою 1/2 часть квартиры. В ней прописаны 5 чел.: бывший муж, свекровь, два взрослых сына (живут в других городах) и я. Добровольно бывший муж не согласится продать квартиру и отдать мне половину стоимости, как я могу получить свою долю? Может ли он отдать свою долю посторонним без моего согласия? Боюсь, что она не достанется сыновьям. olgaart Продать свою долю, минуя вас, ваш бывший муж не сможет. Зато сможет подарить, если покупатель согласится на такой вариант. Екатерина Стифеева Без согласия он сможет отдать свою долю или по договору дарения, или воспользовавшись услугами нотариуса, который не сильно будет вдаваться в подробности и по истечении определенного времени выдаст согласие на сделку. Александр Биненко Ветвь дискуссии Ребенок – тоже собственник Подскажите, пожалуйста. Как продать приватизированную комнату, если там еще есть доля собственности несовершеннолетнего брата? Обязательно ли при продаже комнаты покупать ему что-то, ведь он проживает с родителями в 2-ком. квартире, где у него тоже есть доля собственности? Natasha Наташа, если продается какая-либо собственность несовершеннолетнего ребенка, взамен нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО купить или подарить равнозначную, что бы у него ни было еще, кроме этой собственности. По-моему, мы где-то писали вам об этом. У вас очень сложная ситуация, вам с братом в любом случае надо обратиться к специалисту. Иначе вы «погрязнете» в долях, опеке, комнатах, альтернативах, Москве и разных городах области :)) В любом случае удачи. Ольга Абрамова Пока брат не станет совершеннолетним, принимать решение об отчуждении его собственности будут органы опеки, а в данной ситуации они дадут согласие на продажу комнаты, только если брат будет наделен другой собственностью, соответственно, или взамен покупается другая комната, или на него переоформляют часть из уже имеющейся собственности родителей или других родственников. Александр Биненко Ветвь дискуссии Мертвые души В коммунальных платежах появились никому неизвестные временно зарегистрированные. Ни управляющий, ни УК объяснений не дают. Куда обратиться, чтобы узнать правду? Спасибо. nboronins Срочно в паспортный стол и поднять скандал. Не откладывайте! Ольга Абрамова Спасибо, Ольга. А почему срочно, будет трудно сделать перерасчет? nboronins Хорошо, что они временно зарегистрированные)). Никаких скандалов не надо, нужно просто доходчиво объяснить в паспортном столе, что подделка подписей на документах может повлечь за собой не только выговор, увольнение, но и уголовную ответственность. Вероника Свешникова Ветвь дискуссии Наследство – как оформить без проблем Мама является собственником приватизированной квартиры (не в долях, а на нее одну), я проживаю с ней и прописана в квартире. В случае смерти мамы я унаследую квартиру или придется переоформлять приватизацию? Какие будут нужны документы? Galinka Приватизация оформляется только один раз. Теперь квартира уже в собственности, и в случае смерти собственника вы вступите в наследство. Для вступления в наследство вам нужны будут: 1. правоустанавливающие документы 2. документы БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация, справка об оценке на день смерти) 3. выписка из домовой книги 4. копия финансового лицевого счета 5. документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении и, если вы меняли фамилию, то документ о перемене фамилии, например, свидетельство о браке). Но сначала вам надо пойти к нотариусу со свидетельством о смерти, документами, подтверждающими ваше родство с наследодателем, и документами на наследуемое имущество. Екатерина Стифеева Екатерина написала все четко, только надо уточнить, одна ли вы наследница, то есть если у вашей мамы есть еще дети, муж (зарегистрированный брак), родители, то, независимо от прописки и проживания вас с мамой, наследство придется делить со всеми вышеперечисленными наследниками (наследники первой очереди). Ольга Абрамова Ветвь дискуссии Комнату продать, квартиру купить Я планирую приобрести двухкомнатную квартиру в Москве, желательно на вторичном рынке. В настоящий момент у меня есть комната в двухкомнатной квартире, в которой я живу. Вторую комнату я снимаю, и таким образом живу один в «двушке» (САО). Также есть материальные средства на приобретение жилья. Хозяева вторую комнату продавать не соглашаются, поэтому я хочу продать свою комнату, добавить и купить отдельную «двушку». Посоветуйте, пожалуйста, каким образом это сделать? Какова схема сделки? IgorRomanov 1. Выставляете на продажу свою комнату. 2. Идете к нотариусу и высылаете соседу нотариальное предложение купить вашу комнату. В течение месяца он должен согласиться либо отказаться. 3. Находите покупателя и договариваетесь о сроках сделки и цене и берете с него аванс либо задаток в подтверждение его намерений. 4. В течение оговоренного срока находите себе квартиру. 5. В один день делаете сделку. А вообще, если вы совсем не представляете, как это делается, лучше пригласите специалиста. Сделка непростая, в ней много нюансов. В итоге продать продадите, но можете наделать ошибок, если не потерять деньги на неправильно оформленном авансе. Екатерина Стифеева Согласен с Катей... А специалиста можете пригласить либо сделать всю работу от начала до конца, либо помочь вам сделать все самостоятельно (или почти все) и при этом постараться уберечь от возможных ошибок (это называется сопровождение сделки). Булат Леон Ветвь дискуссии Безопасна ли сделка? Добрый день, уважаемые риэлторы! Хотя у меня есть риэлтор, но возникли сомнения... Мы покупаем квартиру, а продавцы настаивают на ускорении и доступе к ячейке через пять дней (как нам объяснили, при ускоренной регистрации квартира будет в залоге у продавцов, а потом залог снимается в течение 3 дней). Наш риэлтор говорит, что у продавцов ситуация, им надо спешить, и такие сделки проводятся, не беспокойтесь. А мы все же волнуемся: могут ли продавцы препятствовать снятию обременения, получив уже деньги? И что делать, чтобы себя обезопасить??? Заранее спасибо! Alexandr33 Такие сделки действительно проводятся, нужно смотреть по ситуации и людям. Если вы видите, что контрагенты нормальные, адекватные, то можно пойти им навстречу. Если есть какие-то сомнения, то лучше не рисковать, а то потом набегаетесь за ними. Или условия доступа к ячейке привязать к снятию ими обременения. Лариса Гусева Прописывайте в условие доступа к ячейке предоставление нотариально заверенной копии свидетельства о госрегистрации права собственности, где отсутствует обременение и вы являетесь собственником. Этим вы сразу [censored] себя: свидетельство получает только сторона покупателя, и передачу нотариальной копии вы будете контролировать сами. Николай Пильгаев Совершенно обычная, довольно распространенная ситуация. Не забудьте получить расписку на деньги. Екатерина Стифеева

Шесть мифов о страховании загородных домов | 27.04.18

Страхование остается для многих хозяев терра инкогнита, и, видимо, поэтому здесь так много различных заблуждений. Особенно много их в страховании загородного жилья, где особенностей и нюансов намного больше, чем в страховании городской квартиры. Фото: GI Страхование остается для многих хозяев терра инкогнита, и, видимо, поэтому здесь так много различных заблуждений. Особенно много их в страховании загородного жилья, где особенностей и нюансов намного больше, чем в страховании городской квартиры. Заблуждение первое: Загородный дом [censored] по его рыночной стоимости, так же как и городская квартира, и страховка выходит очень дорогой. Виталий Ус, заместитель директора Центра страхования финансовых рисков ОАО «РОСНО», говорит о том, что это одно из самых частых заблуждений россиян – мнение, что загородное страхование очень дорого. Причиной этому заблуждению служит путаница в двух видах страхования – имущественном и страховании утраты права собственности (титульное страхование). Последнее действительно ориентируется на рыночную стоимость, а вот имущественное страхование подразумевает, что в договоре будет указана стоимость восстановительных работ для этого дома. Как рассказывает Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки группы компаний «УралСиб», страховая сумма для строений определяется из размера восстановительных работ. Страховщики не учитывают многих факторов, традиционно влияющих на цену дома при продаже. Самые важные факторы для них – конструкция дома, в том числе материал, из которого построен дом и его возраст. Поэтому, как правило, для большинства домов в Подмосковье страховая сумма не превышает $100 тыс. Коттедж можно застраховать по тарифу от 0,25% до 1% – в зависимости от материала стен, набора страховых рисков, наличия отопительного оборудования, охраны, рассказывает Виталий Ус. Так, например, страхование конструктивных элементов и отделки каменного строения, имеющего камин, находящегося в охраняемом поселке, по основным рискам (пожар; удар молнии; взрыв; падение летательных аппаратов; залив; кража со взломом, грабеж и разбой; противоправные действия третьих лиц; бой стекол; стихийное бедствие; падение деревьев, столбов; наезд транспортных средств, расходы по спасанию; расходы по расчистке), обойдется за год в 0,48%. Если в РОСНО застрахованы квартира или автомобиль клиента РОСНО (члена его семьи), то тариф составит 0,43%. Что касается проверки самого дома, то, по словам Козьмина, компания при указании страховой суммы в договоре менее 3 млн руб. верит собственнику дома на слово, а при страховании более дорогих строений туда обязательно выезжает эксперт. Заблуждение второе: Страховка обеспечит надежную защиту и возмещение, если дом ограбят. Тут опять же начинаются нюансы. Дело в том, что собственник может застраховать свой дом по множеству рисков, более того, есть варианты застраховать различные элементы дома. Как правило, в имущественное страхование, о котором шла речь выше, входит страховка конструкции дома: стен, крыши, подвальных помещений, окон и дверей, а также наружной и внутренней отделки дома. В большинстве случаев, именно на эти элементы распространяется базовая страховка. Чаще всего страховщики включают в базовый вариант и страхование технического оборудования дома: системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехнику, системы видеонаблюдения и тому подобное. И совершенно отдельный договор заключается на страховку движимого имущества: мебели, бытовых приборов и электроники, картин или других предметов искусства и так далее. Но, как правило, страховщики готовы застраховать все движимое имущество в доме: а) по более высокому тарифу, и б) если застрахован весь дом целиком, то есть конструкция и техническое оборудование. «Страховка имущества на даче считается высокорискованным видом страхования, и тарифы по нему выше – около 2% от стоимости имущества, в то время как дом будет застрахован за 0,5-0,9% от его восстановительной стоимости. В. В домах с постоянным проживанием или при наличии охраны стоимость страхования движимого имущества значительно снижается», – поясняет Алексей Казьмин. Кроме того, выплата денег собственнику зависит от того, какие риски включены в страховку, а какие нет. Если из дома пропал телевизор, то страховщик оплатит его стоимость только в том случае, если в договоре страхования называются «кража со взломом» и «грабеж», а собственники получат в милиции справку, что такой случай имел место в доме. На секундочку: взлом предполагает следы технического проникновения в дом с помощью отмычек или иных технических средств, и никак иначе. Грабеж – это вынос телевизора из дома в присутствии владельца или домочадцев, с угрозой им насилием и так далее. Тут необходимо уже наличие уголовного дела, чтобы получить стоимость застрахованного имущества. Если дверь была открыта по забывчивости хозяев, и в это время злоумышленники похитили столь ценный телевизор, то страховая компания откажет в выплате совершенно на законном основании. Заблуждение третье: Можно спокойно спать во время стихийных бедствий, если дом застрахован. На самом деле можно, если вы внимательно прочли список тех бедствий, которые указаны в страховке, и там есть то, что имеет место в вашем случае. К примеру, если компания [censored] от риска цунами, землетрясения, наводнения и урагана, а град в этот список не включен, то и рассчитывать на возмещение нанесенного им ущерба не придется. А если не было наводнения, но были паводок и действие почвенных вод, а в итоге подвал дома оказался безнадежно затоплен? Тут страховая компания оплатит собственнику ущерб лишь в случае, если в договоре указан риск паводка или действия подпочвенных вод, а в доме устроена дренажная система, соответствующая официально установленным стандартам. И таких нюансов множество, далеко не обо всех можно узнать из разговора со страховым агентом. Одно из самых важных условий выплаты денег – заявить о страховом случае в оговоренные в договоре сроки и предоставить все документы, включая документы о праве собственности на дом. Поскольку многие строения в Московской области остаются незарегистрированными (якобы «недострой»), то по этой причине может быть отказ в выплате. Бывает, страховщики не требуют документов о собственности на дома, построенные в дачных и садовых товариществах, но в любом случае этот момент лучше уточнить при заключении договора. Заблуждение четвертое: страховать можно только дом, а земля страхованию не подлежит. На самом деле можно застраховать плодородный слой почвы – тоже по восстановительной стоимости. Страхуются и ландшафтные работы, произведенные на участке: их стоимость может иногда превышать стоимость всех остальных восстановительных работ. Заблуждение пятое: если дом застрахован, то можно не беспокоиться о соблюдении правил противопожарной безопасности. Вторая часть этого заблуждения звучит так: если дом сгорел, то страховка будет выплачена целиком. У каждой составной части дома есть свой лимит ответственности – в процентах от общей суммы договора. За поврежденную крышу или окна страховая компания выплатит, скажем, не больше 5%. Если при пожаре уцелел фундамент, то стоимость его восстановления не будет выплачена, а это может быть значительная сумма – 20-30% от общей. Что касается определения стоимости восстановительных работ, хозяину желательно иметь документы, доказывающие, какие работы были выполнены в доме, и указание их стоимости, особенно если в доме были уникальные элементы. Иначе стоимость дома будет определена из стандартных расценок, и выплата окажется более низкой. И, увы, если пожарные обнаружат, что пожар произошел из-за того, что вы не соблюдали правила противопожарной безопасности, то страховку вам не выплатят. Заблуждение шестое: можно все непредвиденные случаи предусмотреть самому и не страховать дом. Виталий Ус, говоря о практике страховой компании, замечает, что такие риски, как, например, поджог, пожар вследствие замыкания электропроводки (даже если она новая), залив подвала при аварии систем водоснабжения на соседнем участке и т. д., предотвратить практически невозможно, и тут только страховая компания может скрасить печальные последствия. Он добавляет, что страхование загородных домов целесообразно проводить до наступления сильных морозов, так как на морозе существенно вырастает вероятность замыкания электропроводки. В целом, конечно, заключение договора страхования на загородный дом – весьма непростая процедура, поэтому отведите для его заключения достаточное количество времени, а в идеале – возьмите с собой юриста или специалиста по страхованию, которому доверяете. И тогда есть шансы, что ошибки и заблуждения обойдут вас стороной, а в случае несчастья сумма страховой выплаты вас не разочарует.

Шесть иллюзий, преследующих покупателя недвижимост | 27.04.18

Для покупателей жилья особенно важно иметь достоверную информацию о рынке недвижимости и уметь отличать миф от правды. Эксперты рассказали «Собственнику» о самых популярных заблуждениях на рынке недвижимости, и как не попасть впросак из-за неправильных представлений, насаждаемых СМИ. Фото: skyscrapercity Человеку свойственно заблуждаться, но когда иллюзии возникают в сфере коммерческих интересов – это может привести к убыткам и упущенной прибыли. Для покупателей жилья особенно важно иметь достоверную информацию о рынке недвижимости и уметь отличать миф от правды. Эксперты рассказали «Собственнику» о самых популярных заблуждениях на рынке недвижимости и объяснили, почему они являются таковыми. Все встало Безусловным лидером среди заблуждений является распространенное мнение об абсолютной стагнации на рынке недвижимости. На самом деле информация о полном или почти полном отсутствии продаж является неверной. Практически все опрошенные «Собственником» эксперты заявили о том, что активность на рынке недвижимости в последние месяцы существенно возросла, особенно с началом осеннего сезона. Конечно, темпы роста продаж в каждой компании различны, но главное то, что они есть. Коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский приводит пример продаж в ЖК «Лазаревское»: «Количество сделок, начиная с весны-2009, увеличивается ежемесячно, летом мы вышли на объем продаж, на треть превышающий докризисный, и он нас полностью устраивает. С тех пор продажи в комплексе стабильные, несмотря на то что с лета мы трижды поднимали цены на эти квартиры». Жилье даром Второй миф, который во многом проистекает из первого, – убеждение покупателя в том, что сегодня, нацелившись на любой объект недвижимости, можно рассчитывать на скидки 20-30-40-50% и даже выше. Надо сказать, это расхожее мнение сильно усложнило жизнь продавцам, ведь многие из них скорее будут ждать покупателя на заявленную цену столько, сколько потребуется, чем позволят клиентам «выламывать себе руки». Известно, что владельцы действительно качественных квартир, особенно в элитном сегменте, даже снимают лоты с продажи, чтобы не терять в цене. О том, что с большими скидками зачастую предлагают лишь неликвид, говорит и Дмитрий Отяковский. По его словам, прецеденты большого дисконта существуют, но надо понимать, что это маркетинговые ходы застройщиков, желающих сбыть неликвидные квартиры. Поэтому скидка 20-30% и более должна насторожить покупателя, так как это означает, что либо цены на этот объект изначально завышены, либо с проектом что-то не так; как вариант, приостановлено строительство, переносятся сроки сдачи и т. д. Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация немного другая. Эксперт говорит, что скидки здесь зависят от того, насколько срочно продавцу нужно продать квартиру. Если продавец готов подождать, то, как правило, он также не будет «падать» сильно ниже рынка. В связи со стабилизацией, сегодня «сторговать» треть цены на хорошую, юридически и физически свободную квартиру вряд ли получится. Кто последний? Третье заблуждение свойственно покупателям квартир в сегменте элитной недвижимости: зачастую они думают, что они единственные претенденты на данный объект, и поэтому сделку можно откладывать бесконечно долго. Конечно, сегодня уже не выстраиваются очереди за квартирами, но излишняя самонадеянность может обернуться тем, что понравившееся жилье будет упущено. Руководитель земельного направления компании Paul’s Yard Яна Романова убеждена, что такое поведение покупателя является очень распространенным на рынке. Иногда брокер предупреждает, что объект просматривают еще несколько клиентов, но покупатель считает, что тот блефует и торопит проведение сделки в своих интересах. И зачастую это приводит к тому, что объект в самом деле достается более расторопному клиенту. Пациент скорее мертв «Первичный рынок умер» – четвертый не совсем правдивый тезис о рынке недвижимости. Да, действительно, многие проекты замораживаются, риски по существующим строящимся проектам очень высоки, но надо сказать, что надежные застройщики находят силы и средства достроить свои объекты. Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME, говорит: «Мы реализуем порядка 50 объектов городской элитной недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства, среди которых есть довольно масштабные проекты. Застройщики, адаптировавшись к жизни в суровых условиях кризиса и 214-го федерального закона, продолжают строить и продавать, а их объекты продолжают оставаться привлекательными с точки зрения инвестиционных вложений. Яркий пример – жилой комплекс «Четыре солнца», где за сентябрь-октябрь 2009 года была реализована 31 квартира. Кроме того, в ближайшее время мы ожидаем выхода на рынок ряда других интересных проектов. Так что слухи о смерти первичного рынка элитной недвижимости сильно преувеличены, а точнее, абсолютно не соответствуют действительности». Думай о хорошем... Заблуждениями могут быть не только пессимистичные утверждения, но и оптимистичные. Так, еще одним заблуждением наши эксперты назвали мнение о том, что этой осенью на рынке начался рост, сигнализирующий об окончании кризиса. Действительно, с приходом осени показатели статистики продаж многих компаний выглядят очень обнадеживающими, цены на рынке во многих сегментах корректируются в сторону увеличения. Руководитель направления «Недвижимость» портала Mneda Алексей Попов говорит: «Экономический рост последних месяцев пока нельзя твердо считать началом посткризисного восстановления экономики, так как до сих пор отмечаются крайне опасные макроэкономические явления: увеличиваются неплатежи, усилились темпы снижения потребительского спроса и реальных доходов населения. Поэтому никаких фундаментальных причин восстановления рынка недвижимости пока что не существует. Некоторое оживление на рынке жилья в столице можно объяснить, во-первых, сезонным фактором, а, во-вторых, резким сужением сегмента новостроек, из-за чего многие покупатели вынуждены активнее обращать внимание на вторичный рынок». Жадные строители И наконец, шестым заблуждением является мнение покупателей о том, что себестоимость строительства новостроек в Москве составляет 30-40 тыс. руб. за кв. м, а все остальное – прибыль застройщика. Справедливости ради можно заметить, что в Подмосковье себестоимость по отдельным объектам может быть и правда порядка 40 тыс. руб. за метр, но в Москве ситуация совсем другая. Так, Дмитрий Отяковский приводит следующие данные: 30-40 тыс. руб. за кв. м в Москве – это стоимость только строительно-монтажных работ. А инвестиционная себестоимость почти любого проекта в пределах МКАД достигает 80 тыс. руб. за 1 кв. м и более. Только цена земельного участка прибавляет к стоимости метра порядка 25 тыс. руб. В стоимость метра застройщиком закладываются и различные обременения со стороны администрации, налоги, отчисления, сборы, лицензии, плата госорганам за получение разрешений (число которых по одному объекту может достигать 150). Значительные средства уходят на выплату процентов по банковским кредитам. Кроме того, застройщик еще снимает офис, платит зарплату сотрудникам, рекламирует объект, и это все также прибавляет около 5 тыс. руб. к стоимости каждого возведенного метра. Если же продавать квартиры по себестоимости, то продавец в лучшем случае «выйдет в ноль» и в будущем уже не сможет не только строить лучше, но, скорее всего, перестанет строить вообще. «Другими словами, сегодня стоимость квадратного метра в московских новостройках не может быть ниже 80 тыс. руб., что обусловлено не аппетитами застройщиков, а объективными факторами», – подытожил эксперт.

Квартира с условиями: что вы получите за 25% рыноч | 27.04.18

Существует ли законный способ получить в собственность квартиру, заплатив гораздо меньше, чем она стоит? Да, таких способов даже несколько. Один из них – договор ренты. Но после заключения такой сделки вам придется взять на себя заботу о прежнем владельце квартиры. Фото: Коммерсантъ фото, Gettyimages Что такое рента? Как давно договора ренты практикуются в недвижимости? Какими они бывают? Как гражданско-правовой институт рента появилась в российском законодательстве в 1996 году с принятием 2 части ГК РФ, но еще в советском гражданском праве существовал институт, по своему содержанию напоминавший одну из разновидностей ренты – договор пожизненного содержания с иждивением. «Согласно ст. 253 Гражданского кодекса РСФСР, по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода, необходимой помощи», – дает краткий экскурс в историю вопроса юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Воробьев. На сегодняшний день существует 3 разновидности ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Первые два вида почти не применяются на практике, зато последний распространен довольно широко. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанных им третьих лиц. Получателем ренты может быть только физическое лицо (лица). Если, к примеру, квартира находится в собственности пожилых супругов, можно установить пожизненную выплату ренты в пользу обоих. По умолчанию доли получателей равны, при желании можно прописать в договоре другие условия. В случае смерти одного из супругов, его доля переходит ко второму, если договором не предусмотрено иное. Сколько надо будет заплатить сразу, приобретая квартиру по договору ренты? Квартиру с заключением договора пожизненного содержания с иждивением (далее – договор енты) можно приобрести намного дешевле рыночной стоимости, поскольку условия такого договора являются обременением. Мало того, закон даже предусматривает возможность бесплатного отчуждения квартиры по договору ренты. Раньше такой вариант пользовался большей популярностью, чем сейчас, поскольку, как отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж», таким образом «прятали» дарение или наследование. С изменениями в налоговом законодательстве такая необходимость отпала. Если же квартира передается за плату, помимо ренты и иждивения получателю ренты достается еще и определенная денежная сумма (порядка 25% от рыночной стоимости квартиры). Размер пожизненной ренты определяется сторонами, но не может быть меньше минимального размера оплаты труда в месяц. Помимо этих выплат, предполагается еще и пожизненное содержание получателя ренты. Что входит в понятие иждивения? Сколько и в каком размере платит рентодатель? Кто больше рискует – получатель ренты или плательщик? Если с выплатой ежемесячной ренты все более или менее понятно – это сумма, которая оговаривается в договоре, то понятие иждивения сложнее. Обязанности плательщика ренты по содержанию с иждивением могут, например, включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, при необходимости – уход за больным. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Стоимость содержания также прописывается в договоре. Общая стоимость содержания получателя ренты в месяц (то есть платежи плюс стоимость содержания) не может быть менее 2 МРОТ. Для примера: с 1 января размер МРОТ в Москве составляет 9500 руб. То есть тратить менее 19 тыс. руб. ежемесячно не получится, даже если вы выплатили владельцу квартиры крупную единовременную сумму. Стоит также иметь в виду, что в перспективе размер МРОТ (а значит, и выплат) будет повышаться. Как отмечает Елена Валеева, генеральный директор «Century 21 Светлый Град», для получателя ренты гораздо безопаснее тот вариант, когда договор предусматривает только ежемесячные платежи: «Доказать регулярность и качество ухода очень сложно, что в результате порой приводит к попытке рентополучателя расторгнуть сделку: дело в том, что в случае расторжения договора он не обязан возвращать ни ту сумму, которую он получил при заключении договора ренты, ни ежемесячные платежи. В первом случае, таким образом, покупатель, то есть рентодатель, законом просто не защищен». Нередки судебные разбирательства, когда получатели ренты, по собственной инициативе либо подстрекаемые родственниками, обращаются в суд за расторжением договора. Часто суд идет им навстречу. В качестве доказательств исполнения/неисполнения плательщиком ренты своих обязательств могут выступать свидетельские показания соседей; чеки, подтверждающие покупку лекарств и прочих оговоренных договором предметов; претензии, составленные получателем ренты после нарушений. Еще один момент: плательщик ренты должен следить за тем, чтобы использование недвижимого имущества не приводило к снижению его стоимости. Рентополучатель тоже рискует – в силу того, что выплаты пожизненные, а следовательно, прекращаются после смерти рентополучателя. Нарваться на преступников можно, как это ни печально, не только в случае, когда договор заключается с посторонними, но и тогда, когда в качестве плательщика ренты выступают родственники (это значительная часть договоров). Как оформляется договор ренты? Что получают стороны договора? Какие документы и процедуры нужны? Кто может распоряжаться квартирой после заключения договора ренты? Оформление договора ренты должно содержать 3 основных этапа. Сначала проводится обственно заключение договора в письменной форме и его нотариальное удостоверение (это обязательное условие), а также госрегистрация в Федеральной регистрационной службе. В регпалату необходимо представить следующие документы: • паспорта обеих сторон; • правоустанавливающие документы на квартиру; • справку из БТИ; • заявление на государственную регистрацию; • договор ренты (копия и оригинал); • квитанцию об оплате регистрационной пошлины; • другие документы по требованию регистрирующего органа. Затем регистрация права собственности на жилое помещение. Помимо собственно договора ренты необходимо зарегистрировать право собственности на недвижимость за новым собственником (право собственности переходит к плательщику ренты, которым, кстати, может быть как физическое, так и юридическое лицо). Затем регистрируются залог в пользу получателя ренты и обременение прав плательщика ренты. «Рента обременяет имущество, то есть при изменении плательщика ренты в результате гражданско-правовой сделки на нового собственника возлагаются обязанности по уплате рентных платежей, – поясняет Владислав Кораблин, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры». – Важно отметить, что собственником имущества становится плательщик ренты, однако на имущество в силу закона возникает право залога. У плательщика ренты как собственника помещения есть право распоряжаться имуществом, переданным под выплату ренты, но для распоряжения должно быть получено согласие получателя ренты, а также в договоре об отчуждении такого имущества должно быть указано обременение по выплате ренты». Прав в отношении имущества у рентополучателя практически не остается; фактически его правовое положение становится похожим на положение нанимателя. При этом рентополучатель не платит коммунальные платежи, а также имеет право заявить требование о выкупе ренты плательщиком, например, если тот не исполняет свои обязательства или просрочил внесение платежей. Требуется ли посредник для заключения договора ренты? Могут ли от меня скрыть, что на покупаемую мной квартиру заключен договор ренты? Скрыть тот факт, что на квартиру был оформлен договор ренты, практически невозможно. Рента – это обременение, которое в обязательном порядке указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Если же квартира, которая была обременена рентой, выставляется на продажу, в число обязательных документов, как отмечает Алексей Шленов, входит свидетельство о смерти рентополучателя. Что касается участия в сделке посредников, на практике к нему обычно не прибегают, если речь идет о сделках между ближайшими родственниками. Но если это сделка между пожилым человеком и незнакомыми ему лицами, посредник может быть полезен, считает Елена Валеева: «Далеко не каждого любопытствующего можно отнести к числу покупателей и стоит вести на квартиру. Старики, а рентополучателями являются, как правило, именно они, очень болезненно воспринимают такую процедуру. К тому же никто не отменял необходимость в соблюдении безопасности, ведь речь идет о самой беззащитной части населения». Как говорит Владислав Кораблин, сейчас наметилась устойчивая тенденция к тому, что практически все договоры, опосредующие переход прав на недвижимость, заключаются с участием специализированных компаний-риелторов, и договор ренты не является исключением. «Необходимо отметить, что существует два вида посреднических организаций – государственные и частные. По нашему мнению, специализированные государственные предприятия (часто в форме ГУПов или МУПов) являются более привлекательным вариантом с точки зрения гарантий, надежности и количества предлагаемых вариантов, – говорит эксперт. – Частные компании появляются и исчезают, следовательно, менее надежны, однако предлагают более интересные финансовые условия». Не все знают, что договор ренты может быть заключен и с государством; впрочем, это тема для отдельного материала.

«Темные» квартиры: как проверить объект перед сдел | 27.04.18

Тринадцатый этаж, 66-й номер квартиры, привидение странной старухи — все эти суеверия и предрассудки просто мелочи жизни по сравнению с тем, какие ловушки устраивают порой продавцы, чтобы сбыть неискушенному покупателю неблагонадежную жилплощадь. И если такое случается, то новоявленный собственник может потерять не только покой, но и само жилье, и деньги, выложенные за него. Однако такие ситуации можно и предусмотреть. Фото: Коммерсантъ фото, Fotolia Слагаемые неблагонадежности Как правило, новоявленный покупатель городской квартиры довольно смутно представляет, с какими трудностями он может столкнуться. А этих самых трудностей, как говорится, выше крыши. Это и появляющиеся откуда ни возьмись наследники, до поры до времени упрятанные в места не столь отдаленные. Это и очень привлекательные в ценовом выражении квартиры, продаваемые на самом деле за долги или заложенные в банке. И жилье с различного рода техническими неисправностями. Но обо всем по порядку. «Неблагонадежными следует называть те квартиры, при приобретении которых были допущены нарушения действующего законодательства, – рассуждает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента «НДВ-Недвижимость». – Нарушения также могли произойти и при оформлении прав предыдущих собственников. Все эти погрешности можно, конечно, отследить, если досконально покопаться в истории предыдущих сделок с жилплощадью, выявить обстоятельства их совершения. С особой осторожностью рекомендуется подходить к покупке ранее приватизированных квартир, жилья, полученного по завещанию или в наследство. Как показывает практика, именно в таких историях чаще всего встречаются казусы». В первую очередь к неблагонадежным можно отнести квартиры, которые выставляются на продажу по доверенности в отсутствие собственника. Ведь по закону ранее собственноручно написанный документ хозяин может и отозвать. А если, не приведи бог, владелец квартиры скончался, то такая доверенность вообще не имеет силы. Во много раз возрастает риск и у покупателя, который соглашается приобрести квартиру у собственника, получившего ее по наследству. «Унаследованное жилье – один из самых проблемных объектов в сделках купли-продажи, – констатирует факт Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». – Ведь, согласно Гражданскому кодексу РФ, наследование может проходить по завещанию или по закону. С завещанием все более или менее ясно: человек написал, что его собственность достанется, например, жене и сыну. В таком случае уже не имеет значения, сколько у него еще имеется родственников, которых он обделил. Проблемы появляются, когда завещания нет и не было. В этом случае вступает в законную силу очередность наследования. Первые претенденты – супруги и дети. Если таковых нет, то братья и сестры. Затем тети и дяди, и так далее, до седьмой воды на киселе». Довольно банальный и распространенный пример. После смерти гражданина В. его квартира перешла к семье – жене и сыну. Допустим, квартиру они продали, деньги потратили. А через пять лет выясняется, что В. ранее нагулял в Сызрани или Ижевске внебрачную дочь. Дева вспомнила вдруг о состоянии отца родного и решила восстановить справедливость, в лучшем случае требуя часть вырученных от продажи квартиры денег. С одной стороны, согласно ГК РФ, заявление о наследовании должно быть подано в течение полугода со дня смерти родного папаши. Но в том же кодексе есть и некая лазейка: в одном из пунктов оговаривается, что если наследник был болен или вовсе не знал о смерти родственника, полугодовой срок может быть восстановлен. Но самая большая беда в том, что внебрачная дочурка предъявит претензии, скорее всего, не к наследникам, а к добросовестному покупателю квартиры. Да и практика показывает, что отсудить долю в квартире гораздо проще, чем получить деньги с родственников. «Конечно, – делает вывод Евгений Скоморовский, – предусмотрительный покупатель может и должен обезопасить сделку, получив от продавца заверенный нотариусом документ о том, что собственнику неизвестно о других наследниках, а в случае их появления продавец обязуется урегулировать с ними все денежные вопросы самостоятельно». Подвох может также таиться, когда квартира сдается по договору найма на длительный срок. Но, согласно ст. 675 ГК РФ, любая смена собственника не влечет расторжения договора найма квартиры. То есть, если по недосмотру приобретено уже сданное внаем жилье, то в нем, до окончания срока действия договора, будет жить человек, который его арендовал. Немало проблем может принести квартира, купленная по договору пожизненного содержания (договор ренты). Ведь избавиться от такой жилплощади при жизни предыдущего собственника можно только с его письменного разрешения, заверенного нотариусом. Отсутствие же такого документа является основанием для отмены сделки купли-продажи. Впрочем, встречаются ситуации и с поддельными завещаниями. «Был случай, – рассказывает Наталья Ракова, генеральный директор агентства недвижимости Great reality, – когда при покупке квартиры, право собственности на которую было получено в результате наследства по завещанию, насторожил тот факт, что наследодатель, пожилая одинокая женщина, за два месяца до смерти выехала во Владимирскую область, оформила там завещание у нотариуса и умерла. Проверить документ в нотариате также не удалось, увы, сгорели архивы. Да и нотариус давно уволился. А при общении с так называемой наследницей стало понятно, что бабушку, за которой она ухаживала, по ее словам, на протяжении трех лет, она даже никогда не видела. А завещание искусно подделала». «К «темным» квартирам я бы отнесла и жилье, которое имеет всевозможные технические изъяны, что не позволяет во всем объеме пользоваться помещением либо существенно влияет на цену объекта, – продолжает перечислять неблагонадежные варианты Наталья Ракова. – К примеру, дом подлежит сносу или готовится к реконструкции, но собственник квартиры не поставил об этом в известность покупателя. В чем он виноват? Да ни в чем. Ведь продавать жилье в таких домах законом не запрещается, зато квадратный метр, подлежащий сносу или реконструкции, можно сторговать по более низким ценам». Ну и пару слов о суевериях. «Нередко покупатели называют «черными квартирами» объекты, в которых было совершено насилие или самоубийство, – рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED. – Да что квартиры! Есть целые дома, про которые ходят «нехорошие» слухи. Так, про только-только заселенный ЖК «Триумф-Палас», что рядом с метро «Сокол», говорят, дескать, дом построен на месте бывшего холерного кладбища. Есть люди, которые недолюбливают ЖК «Золотые ключи» из-за его предполагаемой опасной близости к высоковольтной линии электропередач». Творцы криминала и их обличители «Криминальный бизнес, – уверена Ирина Могилатова, – скорее встречается в недорогом сегменте. И самое распространенное мошенничество, с чем сталкиваются в этом секторе клиенты, – это либо покупка квартиры с прописанными живыми людьми, либо с «мертвыми душами». В элитном же сегменте криминал встречается очень редко. Во-первых, в силу того, что покупатели дорогой недвижимости шагу не ступят без совета юриста, и все документы и «легенды» проверяются, соответственно, до последней точки. Во-вторых, и сами покупатели, так как речь идет о громадных суммах, крайне осторожны. Хотя аферистов все же везде хватает, и если предоставляется способ завладеть квартирой человека, который им доверится, они не упустят этой возможности». И тем не менее, по высказываниям экспертов, с каждым годом неблагонадежных квартир, выходящих на рынок, становится все меньше и меньше. А с момента начала финансового кризиса процент сделок с явным элементом мошенничества резко снизился. Пик аферизма в сфере жилой недвижимости наблюдался в середине и второй половине 90-х годов, но уже в начале века уровень проверок юридической чистоты квартир стал быстро набирать обороты: «продвинулись» не только технология и способы юридической проверки объектов, но, что радует, выросла и правовая грамотность населения. Что касается риелторской деятельности, то крупные компании дорожат своей репутацией, поэтому при обращении в известное агентство риски столкнуться с отпетыми мошенниками минимальны. Ведь и аферисты не теряют бдительности и стараются обходить крупные компании при продаже сомнительных объектов. «Если покупатель обращается за помощью к риелторам, – говорит Наталья Ракова, – то все требования и обязательства сторон отражаются в договоре. Соответственно, если в соглашение вносится пункт о проверке документов, подтверждающих право собственности на квартиру, а также соответствие их требованиям законодательства, то сотрудники агентства обязаны выполнить все условия договора, при этом никто не снимает с них ответственности за его четкое выполнение». В то же время, по признанию Ирины Могилатовой, риелторы обязаны проверить статус и историю предлагаемой к продаже квартиры. Другое дело, что не все это неукоснительно и добросовестно выполняют. Даже известные риелторские бренды, в частности специализирующиеся на экономклассе, не могут дать полной гарантии от недобросовестного приобретения. «Изучая подноготную выставленной на продажу квартиры, – объясняет Валерия Симонова, – и запрашивая на нее в компетентных органах различные документы, риелтор выявляет сведения о том, кто, когда и на каком основании владел данным жилым помещением. Какие сделки совершались с недвижимым имуществом и какими именно лицами, было ли жилое помещение приватизировано, продано, подарено, приобретено путем наследования, достиг ли продавец или покупатель к моменту сделки полной дееспособности, имел ли право на приватизацию и еще немало других нюансов. Именно таким образом и выявляется «темная» квартира». К сожалению, порой случается, что агенты не всегда успевают во всем разобраться, теряют внимание и бдительность, а бывает и так, что за соответствующее вознаграждение могут и сознательно «слить» неблагополучную жилплощадь. Ответственность на них возложить очень трудно. Ведь они лишь посредники. Даже закон в их действиях злого умысла не находит. А если клиент потребует от агентства материального возмещения, то вряд ли он его сполна получит. Уставной капитал небольших риелторских компаний – в пределах 10 тыс. рублей. А что с голого возьмешь? Береженого договор бережет «За двадцать лет существования рынка недвижимости, – делится своим мнением Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам, – форма договора купли-продажи уже достаточно отработана и отточена. Более того, все документы купли-продажи подлежат обязательной государственной регистрации, когда работники регистрационной палаты по пунктам проверяют соответствие договора требованию закона. При обнаружении каких-либо несоответствий процесс приостанавливается, а договор возвращается для исправления». Сама редакционно-словесная структура договора купли-продажи достаточно понятна и несложна, но нужно обращать особое внимание на ряд пунктов. Во-первых, в документе всегда отражаются права третьих лиц. В обязательном порядке указывается, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из квартиры. Это в том случае, если жилье продается в ходе альтернативной сделки. Но это может быть и свободная продажа, когда стороны договариваются, что юридическое и физическое освобождение квартиры произойдет только после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, во внесудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи. Во-вторых, необходимо обращать внимание на права супругов: если продавец состоит в браке, после чего была приобретена квартира на основании возмездной сделки, то в договоре должно быть зафиксировано согласие второго супруга на продажу. К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта, то есть подробно указываются не только почтовый адрес (улица, номер дома, квартиры), но и количество комнат, площадь жилья. Ну и естественно, что обязательным пунктом в договоре прописывается цена квартиры. Так что, если в ходе проверки выяснилось, что клиент столкнулся с «темной» квартирой, пусть и дешевой, ее просто не нужно покупать. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Да и выбор жилья нынче достаточный и разнообразный, чтобы найти замену и не прибегать к рискованным сделкам. Но если нарушения закона всплыли сразу после покупки, то в этом случае лишь одна дорога – в суд, где предстоит доказать, что клиент является добросовестным приобретателем. Возможно, суд сочтет это достаточным и необходимым, чтобы либо оставить квартиру в его собственности, либо вернуть затраченные на покупку средства. Пока же единственная финансовая возможность возврата денежных средств – титульное страхование, о чем подробно писал «Собственник». В конце концов, по мнению Ирины Шугуровой, добросовестный приобретатель жилья, утративший право собственности, может рассчитывать на компенсацию финансовых потерь со стороны государства. Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб (устанавливается решением суда), но не может превышать 1 млн рублей. Слабое, конечно, утешение, но и на этом, как говорится, большое спасибо.